Incluso en la situación actual, con la pandemia de la Covid-19, la ubicación de las tiendas físicas continúa siendo una pieza clave para el mercado del retail, según revela un informe publicado por Knight Frank en el que asegura que “las grandes firmas demandan cada vez más que la situación de sus locales sea la mejor ayudando así a maximizar sus beneficios y compensando las altas rentas que se llegan a pagar en el centro de las ciudades”.
En concreto, este informe analiza la madrileña Puerta del Sol y el comportamiento de retailers y consumidores en esta zona comercial de Madrid. Así, señala que, si bien en la capital de España destacan las calles comerciales como la peatonalizada y muy animada Preciados o la arteria principal del barrio de Salamanca, Serrano, una de las más exclusivas de España, la calle más conocida y transitada de la ciudad de Madrid es la Gran Vía, donde aparte de la cantidad de tiendas que posee alberga un gran número de restaurantes, cafés e históricos cines y teatros.
Asimismo, el estudio ha analizado diferentes ciudades emblemáticas por sus famosas calles con gran atractivo para el turismo de compras y comparándolas con la capital española, se observa cómo las rentas prime de los locales comerciales de París cuentan con el liderazgo, llegando a alcanzar los 20.000 euros/metros cuadrados/anuales, seguidas de Milán y Londres con rentas prime anuales cercanas a los 10.000 euros/metros cuadrados/anuales. Entre las dos principales ciudades españolas, Madrid se encuentra por encima de Barcelona y en el sexto puesto de esta comparativa, registrando unos 3.600 euros/metros cuadrados/anuales.
En cuanto a las rentabilidades prime en retail, Madrid ocupa una de las primeras posiciones situándose en 3,5%, siendo sólo superada por Bruselas, con una yield de un 4%, e igualada por Ámsterdam o Barcelona que registran la misma rentabilidad de un 3,5%. Un dato que refleja que Madrid es en estos momentos una de las ciudades más competitivas del mercado europeo.
Análisis de la Puerta del Sol
Respecto a la Puerta del Sol, el informe de Knight Frank recuerda que en agosto de 2020 fue peatonalizada por completo (una de las medidas desarrolladas para mejorar la calidad del aire en la ciudad), de forma que los transeúntes ganaban 5.500 metros cuadrados y los vehículos quedaban desterrados del Km 0, favoreciendo el flujo de tráfico peatonal en la zona.
Analizando las diferentes categorías de comercios presentes, a nivel nacional, la restauración seguida de los centros de salud y belleza son los que predominan en España, con alrededor de un 30% y un 20% de la oferta respectivamente. El sector de servicios le sigue de cerca con un 15%, y en cuarto lugar se encuentran los comercios de moda, con más de un 10% de presencia en este área. Esta situación es bastante similar si se analizan los datos tanto en la provincia como en el Municipio de Madrid. Concretamente en el área de influencia de Puerta del Sol se observa que la restauración sigue siendo el sector con mayor oferta en la zona, con casi un 40%, seguido por los locales comerciales destinados a la moda con alrededor de un 30%. También existen varios alojamientos que representan un poco más del 15% de la oferta de la zona.
Respecto al tráfico peatonal, esta conocido zona cuenta con un tráfico peatonal diario de unas 25.000 personas de media en solo 11.000 metros cuadrados de superficie. Asimismo, la Puerta del Sol y su entorno más cercano tienen una mayor actividad comercial en la franja horaria que abarca desde las 18.00 horas hasta las 20.00 horas, siendo de 19.00 horas a 20.oo horas donde se registra el pico más alto del día.
“Este dato revela que por las tardes la zona se convierte en una zona para pasear y comprar de forma más relajada que, por ejemplo, a las 15.00 horas, donde se observa una bajada en la curva del tráfico peatonal a pesar de que no se refleja en el número de tickets. Esto parece indicar que se trata de una compra más pensada y menos impulsiva en ese momento del día. La mayor diferencia de ambos parámetros se observa por las mañanas y al cierre de los grandes comercios por la noche, registrando la zona un aumento peatonal más importante desde las 7.00 horas de la mañana y bajando de forma más leve a partir de las 21.00 horas”, destaca el informe.
El ticket medio diario por sectores refleja que la moda y las compras de artículos de salud y belleza, mantienen la media que se venía registrando en la zona de 37 euros. Por encima se sitúan los artículos deportivos y juguetes, que alcanzan los 42 euros por ticket medio. La demanda en este tipo de artículos se ha visto fortalecida a raíz del confinamiento que ha fomentado el uso de estos productos. A pesar de tener uno de los tickets medios más elevados de la zona en comparación con otras categorías, es también en la moda donde ha habido un mayor número de transacciones registradas durante los últimos meses, con cerca de 1,4 millones de transacciones, seguida de cerca por los bares restaurantes, con 1,3 millones de transacciones, aunque en este caso el ticket medio baja a 18 euros. Estas dos categorías lideran, por mucho, el número de transacciones que se realizan en la zona
El perfil del consumidor de la zona es un cliente nacional principalmente, representando un 86% del total de consumidores. Dentro del 14% que representa al cliente internacional, la principal nacionalidad es la estadounidense, con un 18%, seguida de los compradores de Francia y de Reino Unido, con un 10% y un 7% respectivamente. Analizando el consumo por nacionalidades, son los estadounidenses quienes invierten mayor cantidad de dinero en alojamiento, mientras que los franceses lo hacen en tecnología y los británicos en restaurantes y bares.
Rentas de los locales comerciales
Por último, el informe señala que una situación normal, gracias a la peatonalización de Puerta del Sol las rentas de los locales comerciales de la zona experimentarían un aumento. Sin embargo, debido a la pandemia y aunque aún no existen suficientes comparables para corroborarlo con seguridad, se estima que las rentas de las principales arterias comerciales de la capital se estarían viendo reducidas entre un 10% y 20%.
No obstante, añade Knight Frank, se prevé que el impulso de la peatonalización en las rentas de Puerta del Sol comience a ser notable en el medio plazo, ya que se espera un crecimiento de la demanda de grandes marcas que querrán ubicar sus establecimientos en esta área tan privilegiada.
