El incremento acelerado en los últimos meses del comercio electrónico, desde la llegada del Covid-19, se está repercutiendo en un aumento notable de las demandas plataformas logísticas. En este contexto, BNP Paribas Real Estate ha analizado el atractivo de este sector tanto en Madrid como en Barcelona durante el primer trimestre de 2021, concluyendo que 2021 cierre el año con una previsión de cifras récord.
“Tras analizar la actividad de este sector solo durante los tres primeros meses del año, sorprende que ya se hayan superado las estadísticas del mismo periodo en 2020, pre-pandemia. Así, estas cifras positivas y esperanzadoras dejan entrever que el dinamismo de este sector será cada vez mayor a corto plazo”, destaca.
Madrid: previsión de nuevo record en la contratación
El mercado se encuentra actualmente en un momento de actividad muy elevada como se refleja en las cifras de contratación registradas. Entre los meses de enero y marzo, la demanda de espacios logísticos ha sido de 345.089 metros cuadrados, cifra que representa un incremento del 167% sobre el mismo periodo del año anterior. El volumen registrado en el primer trimestre supone además un 22% más que el último trimestre año 2020. Esta marca solo se ha visto superada por la contratación alcanzada en el tercer trimestre del 2020 (436.250 metros cuadrados).
En concreto, en el primer trimestre del año se han firmado 20 nuevos contratos, hecho que lo iguala al cuarto trimestre del año 2020. La superficie media contratada del trimestre asciende 17.254 metros cuadrados, como consecuencia del registro de dos operaciones de grandes dimensiones, una por encima de los 48.000 metros cuadrados y una firma de 86.000 metros cuadrados, que han supuesto el 54% de la demanda del trimestre.
La operación más destacada del trimestre se ha producido en el entorno de la A-42, concretamente en Illescas, con un volumen de 86.000 metros cuadrados, cifra que supone el 25% del Take-up total. En este punto, la tienda de animales Kiwoko protagoniza la otra gran operación del mercado, con una superficie contratada de 48.692 metros cuadrados, en el eje A-4.
Si se analiza el tamaño de las demandas firmadas, se observa cómo el 50% de las operaciones han sido en superficies por encima de los 10.000 metros cuadrados.
Si se estudia el comportamiento de la demanda por su cercanía al centro de la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco local ha sido claramente el más demandado, aglutinando el 55% de las operaciones y el 25% de la superficie contratada. Los mercados más dinámicos de este arco han sido Getafe, donde se han absorbido 39.082 metros cuadrados, seguido muy de cerca por San Fernando de Henares con 34.427 m² de contratación. Por su parte, en el arco regional se ha concentrado el 25% de las operaciones y el 27% de la superficie contratada.
Además de Illescas, donde se ha firmado la mayor operación del trimestre, que supone el 70% del arca regional, destaca Alcalá de Henares con dos operaciones registradas en el primer trimestre. Finalmente, en el arco nacional se han firmado cuatro operaciones en Ontígola, Torija y Cabanillas que han aglutinado el 25% de la demanda.
Analizando el comportamiento de la demanda por Ejes, se observa cómo el Corredor de Henares (Eje A-2) sigue siendo el más dinámico del último trimestre, sumando más de la mitad de las operaciones.
En cuanto a la tasa de disponibilidad, se sitúa en 6,56% a principios del primer trimestre del año, sobre un stock total que se aproxima a los 10,6 millones de metros cuadrados. El incremento de la demanda registrado en el periodo analizado, ha hecho que se absorban plataformas logísticas de grandes dimensiones que se incorporaron al mercado disponibles en los últimos meses. Esto ha generado un ajuste importante en la tasa de disponibilidad en más de un punto porcentual (109 puntos básicos) en los últimos tres meses.
El elevado dinamismo de la demanda, acelerado desde la llegada de la pandemia, debido al incremento del comercio electrónico está provocando que la actividad promotora continúe a buen ritmo. Durante los próximos 12/18 meses está previsto que se incorporen al mercado 822.000 metros cuadrados de plataformas logísticas de última generación.
Teniendo en cuenta los niveles de demanda registrados en el primer trimestre del año y el importante número de operaciones que se encuentran en fase de negociación, las previsiones para el total del año 2021 son muy positivas. Con todo esto, se prevé una contratación de espacios logísticos en el total del año en el entorno del 1,1 millones de metros cuadrados, asegura BNP Paribas Real Estate.
Barcelona: aumento marcada en la contratación de espacios
En la ciudad condal, la actividad registrada en los últimos meses se erige tras haber registrado una línea ascendente durante el año 2020 a pesar de la llegada de la pandemia. Si tenemos en cuenta las operaciones de gran volumen que están en fase final de negociación, 2021 podría superar niveles máximos históricos del año 2018, donde se registraron 677.262 metros cuadrados.
La contratación registrada durante el primer trimestre del año ha sumado un total de 264.698 metros cuadrados, lo que supone un incremento del 61% respecto al mismo periodo del año 2020 y un 142 % respecto al anterior trimestre. Este aumento tan marcado en la contratación se debe en gran medida a una operación de 140.000 metros cuadrados.
En el primer trimestre se han superado las cifras de contratación de ambos semestres del año 2020 donde se registraron 200.661 metros cuadrados y 236.033 metros cuadrados sucesivamente. Los meses de enero a marzo pasan a colocarse como el trimestre con mayor contratación de la serie histórica.
En este trimestre se han firmado un total de 19 nuevos contratos, dos más que los registrados en el anterior trimestre analizado. De las 19 operaciones, cinco se han firmado por encima de los 10.000 metros cuadrados. Está por ver si el 2021 desbancará a 2020 como el año con mayor número de firmas con un total de 72.
El tamaño medio de las operaciones asciende hasta los 12.849 metros cuadrados respecto al último trimestre de 2020, siendo de 5.979 metros cuadrados, lo que representa un notable incremento del 149%. Este salto se debe a la operación mencionada anteriormente de Amazon, sin la cual, la superficie media es de 6.491 metros cuadrados que supone un aumento solo del 8%.
Las operaciones más destacadas del trimestre han sido la firma de una plataforma de Amazon en El Far d’Ampurdá donde se va a construir una plataforma logística de 140.000 metros cuadrados distribuidas en varias alturas y la firma de una plataforma de 28.372 metros cuadrados en Valls.
Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco local ha sido claramente el más demandado por los usuarios, totalizando el 54% de las operaciones y el 19% de la superficie contratada. El tamaño medio de las 10 demandas de esta zona formalizadas en este periodo se sitúa en 4.583 metros cuadrados, mientras que la renta media alcanza los 6,3 euros/metros cuadrados/mes.
En el arco nacional solo se han registrado tres operaciones, de las cuales dos son por parte de Amazon, acumulando 150.500 metros cuadrados y la firma de Aosom, que se coloca como la segunda de mayor superficie con sus 28.372 metros cuadrados. Este arco ha concentrado un total de 178,872 metros cuadrados, lo que supone el 68% de la superficie contratada y el 16% de las operaciones
Por su parte, el arco regional se ha mostrado dinámico en cuanto al número de operaciones absorbiendo el 32%, absorbiendo un 14% del total de la contratación registrada. Las siete operaciones firmadas se han distribuido a lo largo de todos los mercados del ámbito regional entre los que destaca Lliçà d’ Amunt con 18.000 metros cuadrados. La renta media de este arco se sitúa en 4,2 euros/metros cuadrados/mes en el conjunto del periodo 2020.
La tasa de disponibilidad se ha incrementado ligeramente una vez más en los últimos meses del año, aun así, mantiene en niveles muy reducidos, situándose en abril de 2021 en 3,4% sobre un parque total que supera ya los siete millones de metros cuadrados. Gran parte de la superficie disponible se concentra en el arco nacional, zona más alejada de la ciudad de Barcelona, donde la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,1%. En el arco local, la ocupación actual se aproxima al 98%, no obstante, en los próximos meses podría incrementarse ligeramente debido al movimiento de usuarios dentro de la mima zona. El elevado número de operaciones registradas en el arco regional durante todo el año, mantiene la tasa de disponibilidad de esta zona en niveles muy reducidos, en 2,8%.
Teniendo en cuenta la resiliencia del sector de la logística a la pandemia, reflejado en una actividad muy dinámica por parte de la demanda, la actividad promotora continua su curso y promotores y fondos de inversión siguen desarrollando producto. Está previsto que se incorporen al mercado 90.700 metros cuadrados durante el resto del año 2021. Además, entre los años 2022 y 2023 se podrían inaugurar otros 750.000 metros cuadrados de nuevas plataformas logísticas.
No obstante, es preciso destacar que algunos de estos proyectos no van a empezar su construcción hasta que no tengan un usuario comprometido, por lo que previsiblemente algunas de estas entregas se dilaten en el tempo y se puedan pasar al año 2024.