La falta de oferta de producto logístico en el mercado impulsa el desarrollo de proyectos llave en mano, especialmente en las naves logísticas de gran superficie, naves de frío y naves automatizadas. De acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL, el 55% de las naves logísticas de nueva construcción en España hasta 2026 serán proyectos llave en mano realizados a medida de los inquilinos, en vez de activos existentes que requieran costosas adaptaciones o comprometan su eficiencia operativa.
Hasta finales de 2026, JLL prevé que se lancen al mercado más de 560.000 metros cuadrados de superficie logística desarrollada llave en mano de ocupación propia, frente a los cerca de 480.000 metros cuadrados contemplados en activos especulativos.
Entre los proyectos llave en mano en fase de desarrollo más relevantes, destaca la promoción de un activo de 70.000 metros cuadrados para Inditex en Ontígola (Toledo) y otro para Seur de 66.000 metros cuadrados en Getafe (Madrid). Además, ya está en marcha la segunda fase de 26.000 metros cuadrados para Logisfashion que se sumará a la ya finalizada primera fase de 80.000 metros cuadrados, en Ontígola (Toledo) y otra nave de 65.000 metros cuadrados en Martorell (Barcelona) que será ocupada por Lidl, ambos proyectos se entregarán a lo largo de este año.
Adriana Gorri, directora de Leasing Advisory de JLL, explica que “la escasez de suelo logístico bien ubicado y de naves logísticas de calidad o especificas en zonas prime especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia está impulsando soluciones a medida. Además, las exigencias de sostenibilidad y eficiencia energética hacen que muchas empresas prefieran instalaciones nuevas que cumplan con certificaciones como LEED o BREEAM”.
Y es que, el contexto de incertidumbre actual, unido a los costes de construcción, está haciendo que en 2025 se haya incrementado el número de proyectos llave en mano respecto a años anteriores. Distintos factores contribuyen la puesta en marcha de estos proyectos, entre ellos, un fuerte crecimiento del comercio electrónico y una falta de suelo logístico bien ubicado y de naves logísticas de calidad o específicas en zonas prime.
El comercio electrónico obliga a los operadores a buscar instalaciones más personalizadas que se adapten exactamente a sus necesidades operativas específicas. Entre estas necesidades destaca un requerimiento creciente por incorporar la automatización de servicios, lo que a su vez requiere edificios con especificaciones técnicas muy concretas que no siempre están disponibles en el mercado de alquiler tradicional.
A pesar de estos requisitos, los inversores ven estos proyectos como oportunidades atractivas debido a los contratos de larga duración que suelen acompañarlos y la calidad de los inquilinos.
Importantes compañías como Mercadona, Inditex, Lidl o Carrefour o las relacionadas con ecommerce como Amazon o Zalando han optado por desarrollos a medida debido a sus necesidades específicas de automatización, eficiencia operativa y adaptación a sus procesos logísticos particulares. La inversión en estos centros suele ser estratégica y a largo plazo, justificando el desarrollo de instalaciones propias altamente especializadas frente al alquiler de espacios estándar.
Otro factor relevante, también relacionado con la consolidación del comercio electrónico, es la demanda de activos XXL. En este tipo de activos el riesgo promotor es más elevado, con un tiempo de absorción mayor.
A estos vectores de demanda de activos llave en mano se suma la escasez de suelo bien ubicado en zonas prime de los principales polos logísticos en España (Madrid, Barcelona y Valencia).
Auge de las naves de temperatura controlada
La complejidad operativa, las diferentes necesidades de temperatura y el diseño específico de los espacios hace que la mayor parte de los futuros proyectos de naves de almacenamiento en frío se estén ejecutando bajo el formato llave en mano, ya que estos proyectos logísticos, para que puedan tener un uso de almacenamiento y distribución, deben contar con instalaciones que garanticen una temperatura controlada y, así, prolonguen la vida útil de alimentos refrigerados y congelados, productos químicos, flores o productos farmacéuticos.
Solo estimaciones de JLL, en torno al 2% de la superficie disponible en naves logísticas [CM1] [TV2] pertenece a este tipo de instalaciones con temperatura controlada, concentrándose principalmente en ubicaciones estratégicas de Madrid y Barcelona. Sin embargo, incluso en estas zonas la oferta es muy limitada: en el mercado de Madrid ronda el 1,6% y en el mercado de Cataluña el 1,1%.
Entre las transacciones de inversión de naves de frío que se han cerrado en los últimos años destaca la adquisición en 2023 por parte de Bentall GreenOak de un proyecto llave en mano de 21.000 metros cuadrados en Fuenlabrada cuyo ocupante es Logifrio, o la adquisición de un proyecto llave en mano de 53.000 metros cuadrados en Dos Hermanas por Aquila Capital cuyo ocupante es DIA.
Los principales usuarios de estas naves son las empresas de distribución de alimentos, supermercados, empresas farmacéuticas y operadores logísticos especializados.
