Las tasas de disponibilidad de espacios logísticos continúan en niveles realmente bajos en los principales focos de demanda. En concreto, en Madrid es del 6,3%, en Cataluña del 2,5% y en Valencia del 5,4%, según el último informe de inversión en el mercado logístico de BNP Paribas, que constata la buena salud de este segmento durante el tercer trimestre del año.
“Las tres comunidades continúan con un elevado dinamismo por parte de la demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión. Este notorio interés por parte de fondos de inversión y promotoras se traduce en la adquisición de suelos y desarrollo de nuevas plataformas que está provocando que la tasa de disponibilidad de ambos territorios siga situándose en niveles muy bajos, con perspectivas de ocupación muy positivas para finales de año que podrían, incluso, rozar cifras récord”, señala el estudio.
Madrid, elevado dinamismo en verano
A pesar de la incertidumbre existente, el sector de la logística continúa mostrando una elevada resiliencia y la demanda por parte de los usuarios se mantiene en niveles de actividad muy elevados, especialmente en Madrid. Entre los meses de julio y septiembre, la absorción de espacios logísticos ha sido de 233.717 metros cuadrados, distribuida en 26 nuevos contratos. Esta cifra supone un incremento del 3% respecto al mismo periodo del año 2021. Además, la cifra contabilizada en el tercer trimestre de 2022 es un 4,6% superior a la media trimestral de los últimos seis años (2017-2022).
En el acumulado del año 2022, la contratación se alza hasta los 860.251 metros cuadrados, la cifra más elevada de toda la serie histórica a cierre del tercer trimestre, incluso superior (+0,5%) a la demanda registrada en el año 2021, pico de contratación de la serie histórica.
Si se analiza el número de contratos firmados en los meses de verano, se observa un elevado dinamismo de la demanda, contabilizándose 26 operaciones. En total, en el acumulado del año se contabilizan 72 operaciones, 10 más que las registradas en el mismo periodo de 2021, lo que pone de manifiesto la fortaleza de la demanda.
Se observan dos motores de la demanda, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico e incremento de stock para evitar roturas en las cadenas de suministro.
Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el tercer trimestre del año se sitúa en los 4,84 metros cuadrados/mes, mientras que la renta Prime se mantiene en el 6,25 euros/metro cuadrado/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor de Henares, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75 euros/mes en nuevos proyectos de la zona Prime.
Otro dato muy positivo del año, además del elevado dinamismo de la demanda, es el que continúa ajustándose la tasa de disponibilidad, pasando del 6,31% en el T3 2022 a un 5,95% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 690.250 metros cuadrados durante los últimos doce meses.
La actividad promotora sigue su curso y de cara a los próximos meses hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 525.631 metros cuadrados y que se incorporarán al mercado durante los próximos doce meses. Adicionalmente, hay un volumen de suelos transaccionados, muchos de ellos pendientes de licencia, en tramitación urbanística u ofertados para proyectos “llave en mano”, que podrían incorporarse al mercado en un plazo superior a 12 meses.
“Las perspectivas para el cierre de 2022 y comienzo del 2023 siguen siendo muy positivas. El elevado dinamismo de la demanda, reflejado en las cifras elevadas de absorción, mantiene nuestras previsiones de comienzo de año de alcanzar una absorción para el año 2022 de 1,2 millones de metros cuadrados”, asegura Jean Bernard Gaudin director de Industrial & Logística en España.
Cataluña, comienza a normalizarse la contratación
Después de cerrar un año 2021 extraordinario en niveles de contratación, propulsado por la demanda proveniente del comercio electrónico y el sector de la alimentación, tras el impacto de la pandemia, la actividad en el sector logístico de Cataluña comienza a normalizarse, asimilándose a un trimestre estable con los meses de verano de por medio.
Entre los meses de julio y septiembre se han firmado 10 nuevos contratos que han sumado una contratación total de 84.936 metros cuadrados. Esta cifra supone un ajuste del 46,8% respecto al tercer trimestre del año pasado.
En el acumulado del año, la cifra de absorción se alza hasta los 482.562 metros cuadrados, cifra inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, pero en línea con los años 2019 y 2018 y por encima del periodo 2020.
Repunte de operaciones en Valencia
En el último trimestre, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año, demostrando la madurez del mercado logístico en Valencia.
Según cifras de BNP Paribas Real Estate, la cifra de contratación contabilizada entre los meses de julio y septiembre se ha situado en los 66.477 metros cuadrados, cifra que representa un ajuste del 18% respecto al mismo trimestre del año 2021. No obstante, en el acumulado del año, la cifra de absorción se alza hasta los 243.819 metros cuadrados a falta del último trimestre del año, registrando un incremento del 5,5% respecto al volumen acumulado del periodo anterior.
Analizando el número de operaciones, en los últimos tres meses se han firmado 10 nuevos contratos. En lo que llevamos de 2022 se han registrado 47 operaciones, el 94% del total de operaciones que se firmaron el periodo 2021, año más dinámico de la serie histórica hasta la fecha, por lo que se prevé que el año 2022 pase a ser el nuevo año con más contratos firmados. Destaca también que más del 70% de las operaciones, en lo que va de año, han sido ampliación de superficie o empresas de nueva creación, factor que pone de manifiesto la fortaleza de la demanda en el sector de la logística.
Actualmente, hay un total de 19.052 metros cuadrados de proyectos en curso y plataformas que podrían incorporarse al mercado en el resto del año 2022. Esto, unido a los nuevos desarrollos previstos en el 2023, sumarán 151.000 metros cuadrados. Dichos desarrollos se ubicarán principalmente en Ribarroja, Cheste, Picassent, Sagunto y Albuixech.
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