El mercado logístico catalán cerrará 2023 con la cifra récord de 780.000 metros cuadrados nuevos, de los cuales un 57% ya están pre-alquilados dada la elevada demanda de producto de calidad en la región, según ha destacado Gloria Valverde, directora nacional de Industrial-Logístico de Savills Barcelona, durante el encuentro anual Foro Logístico, que este año ha celebrado su octava edición.
“El mercado inmologístico en Cataluña se caracteriza por tener una demanda muy activa, con unas rentas que siguen al alza fruto del desequilibrio existente entre la oferta y la demanda, y por un mercado de inversión que prevemos se reactivará ante un escenario macroeconómico más estable”, ha señalado al respecto Anna Gener, CEO Barcelona de Savills.
En concreto, en octubre de 2023, Cataluña contaba con una superficie total construida de naves logísticas de 9,8 millones de metros cuadrados. De estos, solo hay un 4,4% disponible. Se trata de 427.000 metros cuadrados, repartidos en un 10,13% en la tercera corona, un 4,52% en la segunda corona, un 2,96% en la primera corona y solo un 0,13% en la zona centro. La previsión es que 2023 cierre con 780.000 metros cuadrados extra de superficie logística, con un 60% de este nuevo stock concentrado en la tercera corona.
A pesar de que la demanda sigue muy activa, tanto por parte de los operadores logísticos como por parte de los usuarios finalistas, la toma de decisiones en 2023 se ha ralentizado como consecuencia del contexto macroeconómico actual. Esta ralentización se ha dejado notar en el nivel de absorción, que alcanzará los 500.000 metros cuadrados a cierre de año, por debajo del año pasado pero todavía por encima de la media histórica. El 12,9% de esta absorción se ha concentrado en la zona centro; el 38,8% en la primera corona (con una superficie media contratada de prácticamente 9.000 metros cuadrados); el 18% en la segunda corona con una superficie media de 7.700 metros cuadrados; y el 30,5% en la tercera corona con una superficie media de 15.000 metros cuadrados. Tal como ha señalado Gloria Valverde, “la segunda y tercera corona han ido cogiendo mayor cuota en los últimos años y prevemos que seguirán consolidándose, gracias a su oferta de calidad, precios más competitivos y buenas comunicaciones”.
Concretamente, los sectores más activos en cuanto a demanda en 2023 han sido los relacionados con la alimentación, la automoción, los componentes industriales y la distribución.
Crecimiento en las rentas
Debido al incremento de costes generalizados (subida en el precio de los materiales de construcción, aumento de los tipos de interés, etc.), las rentas en el sector logístico han experimentado subidas de entre el 5% y el 10% en todas las áreas del mercado catalán.
El volumen total transaccionado a cierre del tercer trimestre de 2023 en el segmento logístico español en su conjunto se sitúa alrededor de los 1.000 millones de euros, de los cuales un 23% se corresponde a Cataluña. En palabras de Valverde, “Ante la incertidumbre económica actual, algunos vendedores han preferido no salir al mercado este año, por lo que se ha reducido notablemente el número de operaciones”.
En relación con la rentabilidad, los datos de Savills reflejan una ligera diferencia del 5% entre los mercados de Barcelona y de Madrid para las operaciones prime, debido a los fundamentales del mercado. Asimismo, desde la consultora señalan que en 2023 se han firmado más operaciones core+ y value add, gracias a que son estructuras en las que la aportación de valor en el transcurso de la operación puede ofrecer mejores retornos.
Previsiones para 2024
Según los analistas de Savills, el mercado logístico catalán en 2024 se caracterizará por tener una demanda activa y estable y por una consolidación de las rentas con algunos ajustes al alza en zonas con gran escasez de oferta. También se espera ver nuevos desarrollos, sobre todo a nivel de suelo, y una cierta reactivación de la inversión siempre y cuando la evolución de los tipos de interés se estabilice. Para los expertos reunidos por Savills, el mercado logístico catalán sigue siendo un polo de atracción para los operadores gracias a su ubicación estratégica en el Sur de Europa, además de una necesidad para la industria en la región.
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