El grueso de la inversión inmobiliaria registrada en el último trimestre del año, 2.560 millones de euros, se ha canalizado principalmente a través del sector logístico (24%) y retail (24%), debido a la venta de grandes portfolios de hipermercados y supermercados, seguido de oficinas y residencial en alquiler, según el “Informe del Mercado de Inversión en España” de BNP Paribas Real Estate, que recoge las principales magnitudes del estado del sector inmobiliario, tanto de este cuarto trimestre como del acumulado a lo largo del año
En el total del año 2020, retail se sitúa como el segundo mercado que más inversión aglutina, tan sólo detrás de oficinas, con el 22% del total. En tercera posición se sitúa logística con el 17%.
Si se analiza la inversión registrada en el periodo Covid19-2020 (abril-diciembre), se observa cómo retail y el sector de la logística han aglutinado prácticamente la mitad de los 5.628 millones de euros invertidos (24% cada uno), seguidos de oficinas con el 21% del total.
El volumen de inversión registrado en el sector de retail en el cuarto trimestre del año se sitúa en 645 millones de euros, lo que sitúa la cifra agregada anual de inversión en este segmento en 1.990 millones de euros. Es el único sector en el que ha incrementado la actividad respecto a 2019, concretamente un 3%, gracias al gran número de operaciones registradas en la tipología de supermercados e hipermercados.
El sector de logística es el sector más dinámico y uno de los más resilientes a la pandemia. El incremento de la demanda de plataformas logísticas debido al crecimiento exponencial del comercio electrónico y compañías de alimentación, principalmente, unido a las rentabilidades que ofrece este sector, han convertido a la logística en un asset class muy codiciado por todo tipo de inversor.
En concreto, durante los últimos tres meses se han cerrado distintas operaciones de inversión en logística por un volumen total de 620 millones de euros. En el global del año, la cifra de inversión se sitúa en 1.550 millones de euros, lo que supone un descenso anual del 16%, debido al gran volumen de la compra de Prologis en 2019 del portfolio de activos de Colonial por 425 millones de euros. Se espera una actividad muy elevada en 2021, debido a operaciones de gran volumen que actualmente están en fase de negociación.
La inversión inmobiliaria alcanza los 9.000 millones
A nivel global, la actividad registrada en el último trimestre del año en inmobiliaria ha sido muy positiva, hecho que consolida al inmobiliario como líder de inversión alternativa. El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de octubre y diciembre se ha situado en 2.639 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 27,7% respecto al tercer trimestre del año 2020 y un ajuste del -31,3% respecto al mismo periodo del 2019.
En el total del año, el volumen de inversión alcanza los 9.000 millones de euros en 2020, lo que supone un descenso anual del 29,3%. Si excluimos el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, el volumen desciende hasta los 7.600 millones de euros en Commercial Real Estate (CRE) hasta el 31 de diciembre, lo que supone un descenso anual del 29,0%.
A pesar de la contracción económica y la menor actividad registrada, el volumen de transacciones no ha sido tan escaso como se temía originalmente. El apetito de los inversores por el inmobiliario sigue siendo firme debido a los atractivos rendimientos en relación con los bonos y la volatilidad de la bolsa. Sin embargo, se aprecia una evolución diferente de las rentabilidades en función de los distintos segmentos.
En términos de rentabilidades Prime, se observan pocos cambios en oficinas, debido a la ausencia de operaciones en el CBD, ajustes en el sector de la logística (- 20bps), y un aumento en el segmento de locales calle (+25bps) en el último trimestre.
Tipología y origen de inversor y perspectivas 2021
Los fondos institucionales de inversión han sido los grandes protagonistas en 2020. Durante el año 2020 han representado en torno al 68% del capital invertido en España. Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por Socimis, compañías inmobiliarias y aseguradoras, que entre las tres han supuesto el 38% del volumen transaccionado.
El origen de los principales inversores del 2020 ha sido alemanes (17%), estadounidenses (15%), británicos (10%) y franceses (9%), además de las operaciones realizadas por inversores locales y Socimis que han representado el 27%.
La inversión inmobiliaria seguirá siendo muy atractiva en 2021, consolidándose como líder de la inversión alternativa, según el informe de BNP Paribas, que señala que “con un entorno de tipos como el actual, el bono español a 10 años cotizando incluso en negativo, habrá interés de inversores core/core+, pero también de inversores que quieran transformar y generar valor en los activos, así como inversores que entiendan que se presentan oportunidades en todo lo relacionado con el turismo (hoteles principalmente)”.
