Los volúmenes de inversión global en el sector industrial y logístico se han multiplicado por seis en diez años y se han colocado con fuerza en el centro de las estrategias de inversión tras marcar un récord del 20% del volumen total de inversión en real estate en la primera mitad del año 2020, según la última actualización del informe Impacts, elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman.
Así, los volúmenes de inversión a nivel global en el sector logístico superaron por primera vez la actividad transaccional en el sector retail en 2019, mientras las rentabilidades ofrecidas por el segmento logístico se han situado ya a la par de las de retail y de oficinas. Según, Paul Tostevin, director de Savills World Research, “el auge actual del ecommerce a nivel mundial, acelerado por el aumento del consumo online durante la pandemia, ha sido un importante catalizador del crecimiento de este sector”.
A este respecto, las previsiones del CRR (Centre for Retail Research) señalan que las ventas online crecerán un 31% en Europa occidental en 2020, incrementando la penetración media del uso del ecommerce del 12% al 16%. En Estados Unidos se espera que la misma cifra alcance el 14,5%, un máximo histórico según eMarketer. Sin embargo, estos mercados no están aún cerca de alcanzar los niveles de penetración en China, que se sitúa en el 27% e ilustra el potencial de crecimiento del futuro de las compras online.
“El comercio electrónico no es el único factor que impulsa la demanda de espacio logístico“, añade Paul Tostevin, que destaca que “la reciente alteración de la cadena de suministro, unido a la escalada de guerras comerciales, está dando lugar a la diversificación de la cadena de suministro, impulsando la demanda de espacio industrial y logístico en lugares estratégicos más cercanos a los principales mercados de consumo”.
Savills señala que a medida que se intensifica la competencia de los inversores por la logística y los activos industriales, los precios han aumentado y las rentabilidades se han ajustado. La consultora indica que entre 2007 y 2017 la yield media a nivel global se situaba en el 7,5%, 70 puntos básicos por encima de la rentabilidad media en oficinas. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2020, la rentabilidad media en industrial-logístico se ha ajustado hasta el 6,1%, sólo 10 puntos básicos por encima de la yield media global en oficinas.
Respecto a la inversión inmobiliaria en el mercado industrial-logístico en España, el volumen transaccionado durante el primer semestre de 2020 ha sido de 534 millones de euros, lo que representa el doble de participación respecto a la media histórica, al alcanzar el 15% del total terciario frente al 6,9% desde el año 2000. Savills Aguirre Newman señala que, sin embargo, al contrario que en el resto de Europa, el peso del retail continúa representando un tercio del total de la inversión en activos en el mercado español. Esto es así por las operaciones de los dos centros comerciales de Intu, que acaparan un 55% del volumen total de inversión en retail.
Antonio Montero, director de la división Industrial-Logístico en España señala que “el sector logístico se ha convertido en uno de los segmentos de mayor interés por parte de la demanda en inversión también en nuestro mercado en los últimos meses. Del mismo modo, la aceleración del comercio electrónico sobre las ventas totales en el sector de distribución nos hace prever una mayor absorción logística, especialmente en zonas aptas para última milla”.
La consultora explica que a nivel global, a medida que el sector ha madurado, se ha producido un cambio en la composición de los inversores hacia el capital institucional y las operaciones de cartera han representado una mayor participación, al ser más atractivas en precio. Los antiguos promotores para venta ven ahora la oportunidad de ingresos y se han convertido en promotores propietarios. Los principales fondos y REITS se sienten atraídos por los flujos de ingresos a largo plazo de este sector y hay escasez creciente ya que los activos se mantienen por más tiempo.
Por otro lado, el informe elaborado por Savills apunta que el mercado en China, donde los volúmenes logísticos en la primera mitad de 2020 se situaron en el 80% del total de 2019, se mantiene extremadamente resistente. En India, mientras tanto, al emerger como destino de fabricación alternativo a China por los bajos costes de la mano de obra, la apertura comercial y un gobierno favorable a los negocios, se están impulsando importantes inversiones en el sector industrial y logístico del país.
Marcus de Minckwitz, director de Savills Regional Investment Advisory, EMEA, señala que “el crecimiento del sector logístico es un hecho global y está demostrando ser una de las clases de activos más resistentes en la situación económica global. Existe un nivel de demanda sin precedentes por parte de los inversores generada por Amazon y los principales actores nacionales en cada mercado. Es probable que veamos ahora una nueva ola generada por los grandes actores asiáticos hacia occidente. El desafío actual será encontrar oportunidades. Con muchos inversores reequilibrando sus estrategias de asignación de activos hacia el sector industrial, la competencia por los activos finales seguirá siendo tremenda”.
