La actividad inversora mostró gran fortaleza durante el primer semestre de 2022, si bien la cautela se adueñó del sentimiento inversor durante la segunda mitad del año, como consecuencia de la incertidumbre económica. A pesar de ello, el sector retail registró cifras récord en 2022, influido por grandes portfolios transaccionados, según destaca el informe ‘Retail: la tienda física como palanca de valor para el negocio’, elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL
En concreto, la inversión retail en Europa alcanzó los 36.500 millones de euros en 2022, un 15% más que en 2021, mientras que en España rondó los 4.450 millones de euros en 2022, lo que arrojó un incremento del 310% respecto al año anterior y un nuevo récord de inversión para el sector.
El informe destaca que este elevado volumen se vio impulsado, principalmente, por la adquisición de BBVA a Merlin Properties de una cartera formada por 659 sucursales bancarias y tres edificios alquilados hasta ahora a la entidad financiera, por un importe cercano a los 2.000 millones de euros. Si excluimos dicha transacción, la inversión ascendió a cerca de 2.500 millones de euros en 2022, con un significativo aumento del 125% en la comparativa anual.
La inversión en High Street despuntó durante 2022, con una inversión récord de 3.110 millones de euros, incluyendo el portfolio de Merlin-BBVA. Si excluimos esta cartera, el volumen fue igualmente significativo, con cerca de 1.125 millones de euros y un incremento del 305% al año. Durante 2022 también destacaron otras operaciones como la compra de una cartera de sucursales bancarias por parte del Banco Santander a Axa, o la adquisición de Redevco Iberian Ventures (joint venture formada por Ares y Redevco) del edificio de El Corte Inglés, ubicado en la calle Portal de l’Àngel de Barcelona.
Fuerte impulso de los activos de alimentación
El informe de JLL destaca también que, desde la pandemia, la inversión en activos de alimentación se ha consolidado. De este modo, los supermercados se han posicionado como una inversión segura y han batido récords de inversión en los últimos tres años. Durante 2022, el apetito inversor por este asset class se mantuvo elevado registrando un volumen récord de 670 millones de euros, un 17% más que en 2021. Entre las principales operaciones destaca la compra de Coop Group a AB Sagax de 36 supermercados, por unos 190 millones de euros.
Los inversores nacionales que, tradicionalmente, han tenido un peso limitado sobre el volumen retail total, superaron los 62 millones de euros de inversión en supermercados en 2022, el volumen más elevado desde 2017. Los inversores internacionales, no obstante, han continuado liderando la inversión en supermercados en España acumulando el 91% del volumen total en 2022.
Por su parte, en el sector de centros comerciales se transaccionaron 350 millones de euros durante 2022, un 426% más que en 2021, cuando el volumen apenas alcanzó los 70 millones de euros. A pesar de mantenerse por debajo de los niveles de inversión de años anteriores, la progresiva recuperación de las afluencias y de las ventas tras la crisis sanitaria ha impulsado de nuevo el interés por este asset class. Al mismo tiempo, cabe esperar un repunte de las operaciones de perfil value add/oportunista para este año vinculadas a posibles descuentos de precios en centros secundarios. Entre las principales operaciones destacó la compra del centro comercial Torrecárdenas, por 163 millones de euros, y la compra del centro comercial Finestrelles, por unos 128 millones. Ambas operaciones se firmaron durante la primera mitad de 2022.
En cuanto al sector de parques comerciales, el volumen de inversión superó los 300 millones de euros en 2022, con un aumento del 86% respecto al año anterior. Los parques comerciales han demostrado ser uno de los segmentos retail más resilientes, especialmente aquellos activos anclados en la alimentación. La operación más destacada durante 2022 fue la adquisición del parque Espacio Mediterráneo, en Cartagena, por parte del grupo francés Frey, por un importe de 83 millones de euros.
Rentabilidades prime
La subida de los tipos de interés, así como la mayor rentabilidad ofrecida por otros productos de menor riesgo como el bono nacional, ha impulsado al alza las rentabilidades en el sector retail. Durante la segunda mitad de 2022 y tras dos años de estabilidad, las rentabilidades prime subieron 30 puntos básicos en High Street, hasta un 3,75%, mientras que en centros comerciales se incrementaron 45 puntos básicos, hasta un 5,75%.
Los parques comerciales y supermercados que, hasta hace poco, venían registrando una compresión de yields, también experimentaron subidas durante el último año. Así, a término de 2022, la rentabilidades prime en parques de medianas alcanzó un 5,6%, con una subida de 10 puntos básicos en la comparativa anual; mientras que la rentabilidad prime en supermercados se situó en un 4,5%, tras una subida interanual de 25 puntos básicos.
