Las operaciones en el mercado logístico español y la demanda de suelo en el sector siguen en auge, con especial foco en el segmento ecommerce, según confirma el último Informe de Suelo Industrial & Logístico de CBRE, que analiza los principales mercados logísticos a nivel nacional: Zona Centro, Cataluña, Valencia, Zaragoza, País Vasco, Sevilla y Málaga.
El sector logístico se ha consolidado como el mercado de moda para los inversores nacionales e internacionales. En palabras de Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE, “se ha convertido en un sector refugio, que provoca un auge en la demanda del suelo, un elemento indispensable para el crecimiento y desarrollo de la logística, que vuelve a ser un bien escaso en ciertos mercados”.
Directamente ligado con el aumento de la demanda de suelo logístico se encuentra el segmento del ecommerce, que cada vez se ve más reforzado por el continuo cambio en los hábitos de consumo de los clientes y que está absorbiendo gran parte del suelo industrial existente. “El ecommerce, por sus necesidades de espacio y sus especificaciones de almacenaje y distribución, está influyendo en la modificación de los parámetros urbanísticos. Por ello, determinados ámbitos están reconvirtiendo tanto su distribución como su normativa en favor de la inmologística, con una mayor demanda de automatización y almacenamiento en altura. Esto implica que empresas con actividad productiva o manufacturera tengan dificultad en encontrar ubicación en el entorno de las ciudades y necesiten buscar suelo en la periferia lejana”, añade Larrazábal.
Zonas más demandadas
La carestía de suelo finalista provoca que los promotores busquen mercados menos maduros donde encontrar oportunidades. Según datos de CBRE, actualmente la Zona Centro (Madrid) acapara 2,5M de metros cuadrados de suelo finalista disponible. Seguidamente se encuentra Sevilla, con 1,86M metros cuadrados, a la que le siguen Zaragoza (1M metros cuadrados), Málaga (825k metros cuadrados), País Vasco (266k m2), Alicante (230k m2), Valencia (200k metros cuadrados) y finalmente, Cataluña, con 170k metros cuadrados de suelo finalista disponible.
La gestión urbanística también se ha visto reactivada, provocada por esta misma falta de suelo finalista, e incitando a los promotores a buscar nuevas oportunidades a medio y largo plazo. Por lo que respecta al suelo con gestión urbanística pendiente, se sitúa la Zona Centro (Madrid) en primer lugar, con 12M metros cuadrados, seguido de Sevilla (5,08M metros cuadrados), Valencia (1,6M metros cuadrados), Cataluña (900k m2), País Vasco (815k metros cuadrados), Málaga (492k metros cuadrados), Alicante (110k metros cuadrados) y Zaragoza (100k metros cuadrados).
Operaciones en el territorio español
En España, el volumen total de operaciones de mercado cerradas en 2021 fue superior a los 612,78 millones de euros, que se repartieron principalmente entre Cataluña (175 millones) y la Zona Centro (Madrid) (120 millones) y que han demostrado ser las localizaciones preferidas por los operadores logísticos, especialmente las zonas del Vallès y el corredor de Henares, respectivamente. A éstas les sigue el País Vasco (89 millones) Valencia, (58 millones millones), Zaragoza (45 millones), Málaga (31,78 millones), Sevilla (7,4 millones) y Alicante (siete millones).
En el track record de las operaciones más relevantes en España en el suelo industrial desde 2018 hasta día de hoy están: Madrid-Alcalá (45 millones), Madrid-Pegaso (37 millones), Guadalajara-Marchamalo (30 millones), Toledo-Illescas (27 millones), Málaga-Interlhorce (26 millones), Madrid-Villaverde (15 millones), Barcelona-Santa Perpetua (15M€), Sevilla-Alcalá de Guadaira (10 millones), Madrid-Móstoles (8,7 millones), y Toledo-Sta. María de Benquerencia (siete millones).
La media de operaciones en alquiler y venta entre 2018 y 2021 en el suelo logístico español fue de un 42,8% en el segmento de transporte y distribución, con más de 100 transacciones; de un 35,5% en el segmento de retail trade y e-commerce, con más de 80 transacciones; y del 21,7% en el segmento de producción y manufactura, con más de 30 transacciones.
Los precios, en alza
Se observan incrementos generalizados de los precios medios en las principales plazas, desde 2020 hasta 2022. En la Zona Centro (Madrid) se aprecian incrementos de precios en el Arco 1 desde 2019 arrancando con el COVID-19, con una subida del 33% hasta 2022. La subida en el Arco 2 desde 2020 a 2022 fue del 64%. Sin embargo, en el Arco 3 los incrementos de precios fueron más lineales. Barcelona tiene incrementos de un 29% en el Arco 1, del 33% en el Arco 2 y de un 106% en el Arco 3 de 2021 a 2022.
En la zona de Valencia, los precios se incrementaron un 25% en zona norte desde 2020 a 2021, con oscilaciones de precios muy similares en zona centro y sur, llegando en zona centro a un 30% desde el año 2020 a 2022. En los arcos logísticos de Sevilla, los incrementos han sido más lineales posiblemente por la mayor disponibilidad de suelo finalista, llegando a un 15% en el Arco 1 de 2021 a 2022.
Dada la escasez de suelo en Málaga, se ven incrementos de precios en el Arco 1 desde 2018 hasta 2022, con un aumento del 73% en esos cuatro años. En Zaragoza y País Vasco, con un único arco logístico, las subidas de precios han sido más lineales con incrementos de hasta el 15% desde 2018 hasta 2020.
En definitiva, “los precios siguen al alza en los principales focos logísticos. Sigue existiendo carestía de suelo finalista, por lo que se reactiva la gestión urbanística, de cara a buscar nuevas oportunidades a medio/largo plazo. Se necesita una clara necesidad de mejora, por parte de las Administraciones de una nueva legislación que garantice la transformación urbanística del suelo. Eliminando trámites burocráticos y dando agilidad en los plazos, y a su vez garantizando seguridad jurídica. De manera, que se reduzca el coste inmobiliario del producto final”, concluye el director nacional de Industrial & Logística de CBRE.
