El segmento retail, tras unos ejercicios con menores volúmenes transaccionados, vuelve a estar en el punto de vista de los inversores. De este modo, según las previsiones de la consultora inmobiliaria internacional JLL, el año 2024 cerrará con unos 2.000 millones transaccionados en este tipo de activos, superando en un 17% el volumen medio transaccionado en los últimos cinco años.
Estas cifras consolidan a España en el top-5 de los mercados europeos más activos en lo que a inversión en retail se refiere: concentra el 8% de todo el volumen que ha registrado el sector en Europa durante los primeros nueve meses del año, solo por detrás de Reino Unido (24,7%), Alemania (22,5%), Francia (11%) e Italia (8,9%).
Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL España explica que “los activos retail, independientemente de su tipología, tienen un desempeño operativo muy sólido. La corrección de las valoraciones de ejercicios anteriores ofrece un punto de entrada muy atractivo para inversores. Es lógico que los volúmenes de inversión hayan crecido de manera significativa. Hay apetito inversor en el mercado y seguiremos viendo numerosas operaciones en los próximos meses. El mercado español está en una posición muy buena frente a otros países europeos”.
Por tipología de activos, destaca la inversión en centros comerciales, que en lo que llevamos de año han registrado transacciones por valor de más de 1.000 millones de euros, un incremento de cerca del 745% en el volumen respecto al año 2023. La cifra de inversión en centros comerciales en lo que llevamos de año es la segunda más alta desde 2019.
A mucha distancia en lo que a inversión se refiere, aparecen los locales High Street, con 325 millones invertidos y los parques de medianas, con operaciones que suman algo más de 180 millones de euros. Los activos de alimentación acumulan 136 millones de euros en operaciones. Existe un gran apetito inversor por los supermercados, sin embargo, la falta de activos a la venta limita la actividad transaccional en este sub-segmento.
Gestoras de inversión, Inversores privados y socimis copan el mercado
Por perfil de inversor, predominan las gestoras de inversión inmobiliaria, que protagonizan el 34% de las operaciones firmadas hasta el momento en España. Le siguen de cerca el capital privado con un 31% del volumen transaccionado. Las SOCIMI y REIT’s, que en 2023 fueron responsables del 42% del volumen, acumulan en 2024 un 29% del total invertido. El resto de inversores (aseguradoras, corporates, etc.) tienen un peso testimonial en los volúmenes de inversión en lo que llevamos de 2024.
El capital de origen internacional mantiene su protagonismo representando el 70% de la inversión total en 2024, proporción similar a la de 2023.
En cuanto al perfil de los activos transaccionados, el producto Core se mantiene como el preferido de los inversores. En 2024, el 42% de las operaciones firmadas –frente al 50% de 2023– se corresponden con esta categoría de activos. El producto Core+ representó el 32% de los deals cerrados en 2024 –un 31% en 2023– y el Value Added creció en 2024, hasta el 21% de las transacciones frente al 17% registrado el año anterior.
El mercado que viene: SCPIs y vuelta del capital Core a centros comerciales
A lo largo del próximo año se prevé una vuelta del capital core a los centros comerciales, impulsados por sus sólidos fundamentales y por un mercado consolidado con un equilibrio entre riesgo y rentabilidad adecuado para las expectativas de este tipo de capital.
Asimismo, las SCPIs ganarán protagonismo, especialmente en los parques de medianas, activos ocupados por retailers similares a los presentes en el mercado francés, yields más atractivas y una gestión menos demandante, encaja muy bien en su estrategia.
Finalmente, JLL prevé una vuelta de la inversión en High Street más allá de los inversores privados locales que, durante estos ejercicios con un mercado de inversión menos pujante, se han mostrado más activos. La consultora también espera que la demanda inversora por los activos de alimentación se mantenga activa.
Principales operaciones de 2024
Entre las principales operaciones de inversión producidas en 2024 en el segmento de centros comerciales destacan la venta de Islazul, la compra por parte de Lighthouse Properties del Centro Comercial Salera por unos 170 millones de euros, la venta de un porfolio de tres centros comerciales (Zubiaurre, Ruta de la Plata y Som Multiespai) propiedad de ASG Iberia a un inversor privado y la venta de Espacio Léon por parte de Blackstone, asesorado por JLL, a Indotek.
En el segmento de supermercados destaca la venta de una megacartera de activos que MSDR compró a AEW en una operación asesorada por JLL.
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