Los parques comerciales se han convertido en el motor de la promoción inmobiliaria en el sector retail, según señala el estudio anual de Savills sobre Medianas Superficies en España. Con un stock actual de 132 parques y una SBA (Superficie Bruta Alquilable) de 3,4 millones de metros cuadrados, según previsiones de Savills, entre 2024 y 2025 se sumarán 33 nuevos parques comerciales, de los cuales 11 esperan abrir sus puertas en 2024.
Con estas aperturas el peso del número de parques subirá al 21% del total de activos en 2024. En términos de superficie, la proporción de los parques con respecto al total de SBA en 2024 podría alcanzar el 20% frente al 15% hace diez años.
Durante los últimos años, el segmento de parques comerciales ha evolucionado hacia modelos con un diseño y un mix comercial más cuidados y además de incluir actividades más típicas del formato, como tecnología, hogar, bricolaje y deportes, los parques comerciales han incorporado restaurantes, cines, locales de ocio infantil, zapaterías, tiendas de manualidades o animales, entre otros, y el supermercado ha ganado peso, atrayendo al cliente a lo largo de toda la semana. Esta diversificación ha mejorado notablemente la imagen del formato de parque comercial, que cada vez se asimila más a la de un centro comercial.
El cambio en los hábitos de consumo ha propiciado el acercamiento de los parques a las zonas con mayor densidad de población y a una reducción del tamaño de los equipamientos que ha pasado de 28.000 metros cuadrados a 18.300 metros cuadrados en los últimos cinco años.
Los parques comerciales españoles siguen despertando el interés de operadores nacionales e internacionales, con más de 110 nuevas aperturas en medianas superficies desde 2020. Kik, Lidl, Action, Jysk o Kiabi son algunos algunos ejemplos de operadores de medianas superficies que están activos buscando nuevas ubicaciones. Además, nuevas marcas como Planet Fitness, Speed Park o Fútbol Emotion han aparecido en el panorama con un claro interés en este segmento.
Destaca también la llegada de operadores europeos especializados en productos de bajo coste como Zeeman, Centrakor, Action, Normal, TK Maxx o Half Price y la apuesta de los operadores de ocio como Ilusiona, Speed Park o Sould Park por el formato de parque comercial En lo que respecta al nivel de rentas medias de los parques comerciales, en España se sitúa en torno a los 10 euros/metro cuadrado/mes, alcanzando 18 euros/metros cuadrado/mes en parques prime. En cuanto a los nuevos desarrollos, los valores de renta oscinan entre los 9-11 euros/metro cuadrado/mes los parques urbanos y 7-9 euros/metro cuadrado/mes el resto.
Los parques en la agenda de los principales inversores
Durante los primeros nueve meses de 2024, el segmento de medianas y parques comerciales ha logrado un volumen de inversión de más de 130 millones de euros y durante los próximos meses la consultora inmobiliaria internacional espera el cierre de algunas operaciones más, si bien son escasas las oportunidades de encontrar este tipo de producto en el mercado y la competencia es alta. Las previsiones apuntan a que la inversión llegará a superar los 200 millones de euros en 2024.
En cuanto a rentabilidades, Savills espera que se frene la tendencia alcista en los activos prime, ahora que los tipos empiezan a descender. La rentabilidad bruta para un parque que cumpla todos los fundamentos de inversión, buena ubicación, alta ocupación y contratos de larga duración, se sitúa en torno al 6,25%, 75 p.b. por encima del nivel registrado en 2023. En activos secundarios, las rentabilidades se sitúan entre el 7% y el 8%.
