El mercado de inversión terciaria registró hasta noviembre cerca de 5.500 millones de euros, de los cuales, el segmento logístico concentró 1.125 millones, lo que supone una participación en el mercado del 21%, según el “Spotlight Mercado Logístico 3T 2020”, de Savillls Aguirre Newman.
La presencia del producto logístico en el mercado terciario nacional crece de manera constante desde el año 2012, y el nivel actual supera ampliamente la media de la serie histórica (apenas un 7%). En concreto, la cifra actual representa un 70% del total nacional registrado en 2019 (cerca de 1.700 millones), si bien hay que recordar que el volumen estuvo muy influido por la operación del portfolio de Colonial (425 millones de euros).
En el reparto geográfico, el mercado de Madrid (que incluye las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha en el Corredor del Henares y en la Zona Sur), concentra el 54% del total transaccionado.
El 2020 el mercado de Cataluña ha perdido presencia (tan solo un 14%), a favor de localizaciones secundarias. En los últimos años las tres provincias del País Vasco, Valencia y Castellón en la Comunidad Valenciana, Sevilla en Andalucía o Zaragoza en Aragón están en el radar de los inversores, tanto nacionales, como internacionales, lo que demuestra la progresiva consolidación de estas plazas en el mercado nacional.
Adicionalmente, aunque con menor protagonismo, algunos puntos más alejados del centro del país, como León, Zamora o Burgos en Castilla y León, aparecen entre las ubicaciones con activos transaccionados, como localizaciones clave para cubrir la distribución de productos en el cuadrante noroeste de la península.
El informe destaca que uno de los principales motores del mercado es el importante crecimiento del ecommerce. Según estimación interna, la penetración del comercio online en el total del comercio minorista se situaba en 2019 en 5,6%, si bien las previsiones del Centre of Retail Research indican que se alcanzará el 9,9% en 2020, lo que implicaría una aceleración de unos tres o cuatro años sobre el ritmo de crecimiento registrado hasta 2019.
Durante los meses de estricto confinamiento el comercio electrónico creció en determinadas ramas de actividad. El reto será transformar parte de esos consumidores eventuales en consumidores habituales, además de consolidar el hábito de compra en línea e incorporar nuevos consumidores en todos los sectores de actividad con necesidades de almacenaje y distribución. “En este sentido, la ampliación de la red logística de operadores retail y operadores logísticos deberá estar alineado con la efectividad de las cadenas de suministro”, destaca la inmobiliaria.
Rentabilidades
Tras el ajuste de 15 puntos básicos registrado en el segundo trimestre, las rentabilidades prime se mantienen estables en 4,85% si bien el mercado ha registrado yields por debajo de ese nivel, en naves alquiladas al principal operador del negocio online, donde, tanto la actividad del usuario, como la duración del contrato (>10 años mientras que la práctica habitual es 3+2) marcan la diferencia en precio. El producto secundario mantiene igualmente el ajuste del trimestre anterior, situándose en 6%. El desequilibrio entre oferta y demanda mantendrá la presión en yields.
