El segmento logístico continúa ganando peso en el mercado de inversión terciaria. De hecho, en 2020 los cerca de 1.520 millones de euros registrados representaron poco más del 22% del total del mercado de inversión, muy lejos del 7% de la media de la serie histórica, según los datos de Savills Aguirre Newman, que señala que, en concreto, desde el año 2012 la participación del mercado inmobiliario logístico ha crecido de manera constante (4,4% en 2012) y todo apunta a que los inversores mantienen el foco en activos de almacenaje.
“Las limitaciones impuestas al comercio a raíz de la crisis sanitaria aceleraron de manera notable el desarrollo del comercio electrónico, lo que conlleva un incremento en las necesidades de espacio logístico para almacenaje y distribución”, explica la consultora inmobiliaria.
Según estimación de Savills Aguirre Newman, en base a la cifra total de comercio minorista (INE) y los últimos datos publicados por la CNMC (2T 20) sobre comercio electrónico, la penetración del comercio online alcanzaría ya el 7,6%, todavía con capacidad de crecimiento hasta el 9,9% estimado para el año 2020 por Centre of Retail Research. “El crecimiento de la actividad online es imparable y es uno de los principales motores del mercado logístico en la actualidad. Pero el principal obstáculo del mercado sería la escasez de producto”, asegura.
La comparativa interanual de volumen de inversión registró un descenso del 8%, lo que no refleja el elevado nivel de demanda activa. A pesar del ajuste, se trata del segmento con menor caída, excluyendo retail que creció un 37% influido por los más de 700 millones concentrados en la venta de los dos activos de Intu en Zaragoza y Oviedo (que concentraron cas el 40% del volumen total anual).
Una de las alternativas para paliar la escasez de activos disponibles serían las operaciones bajo el formato sale and lease back, asegura la consultora inmobiliaria, que explica que “en un momento de valores de repercusión al alza, los usuarios que ocupan naves en propiedad accederían así a un capital que les permitiría hacer inversiones centradas en digitalización de procesos o mejora de estrategias de su negocio, con el objeto de reducir costes y ganar cuota de mercado en sus respectivos sectores”.
Durante 2020 las operaciones sale and lease back representaron un 14%, similar a la media de los últimos cinco años, si bien la gran diferencia vendría de los segmentos inmobiliarios en los que se ha centrado la actividad. En 2020 el mercado logístico ocupó el segundo puesto, con el 19%, precedido por el segmento de supermercados e hipermercados, que concentró el 61%.
El mercado de Madrid (que incluye las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha), continúa centrando gran parte de la actividad. En 2020 representó poco más del 50% del total. Cataluña, segundo mercado en importancia, con Barcelona a la cabeza, redujo notablemente su presencia, acumulando apenas el 15%, frente al 27% de los últimos cinco años.
La falta de producto en la zona, así como el interés de los inversores en localizaciones secundarias que se beneficiarían de la necesidad de retailers y operadores logísticos de acercar sus puntos de distribución a otros grandes núcleos de población. Valencia y Sevilla, tercera y cuarta provincia por número de habitantes, aparecen desde hace tiempo en el radar de inversores en busca de oportunidades, así como Zaragoza, situada en el eje de comunicación A2 que une los dos principales mercados (Madrid y Barcelona), pero poco a poco surgen otras localizaciones más centradas en la logística de proximidad, como Álava y Guipúzcoa en el País Vasco, al tiempo que Vizcaya continúa en proceso de crecimiento y consolidación, o León, Zamora y Burgos en Castilla y León.
Las operaciones más voluminosas del trimestre, (>100 millones de euros), tuvieron lugar en Madrid y ambas fueron desinversiones de Patrizia. Por un lado, un fondo gestionado por Patrizia se hizo con la nave alquilada a Amazon en Alcalá de Henares, que había sido adquirida a principios de año por Patrizia como parte del portfolio Mercury de BentallGreenOak, y por otro, Real IS se hizo con el portfolio Sherpa, integrado por dos naves en la primera corona de Madrid (una de ellas, ocupada también por Amazon).
Rentabilidades
El desequilibrio entre oferta y demanda mantiene la presión en los niveles de yields. El producto prime registró una compresión de 10 puntos básicos, para situarse en 4,7%. Los activos secundarios, por su parte, también registraron un ajuste de 25 puntos básicos para alcanzar los 5,7%.
Hay que indicar, además, que en el mercado se han visto rentabilidades por debajo del nivel prime en producto alquilado al principal operador de comercio online, donde, tanto la actividad del usuario, como la duración del contrato (>10 años mientras que la práctica habitual es 3+2) marcan la diferencia en precio.
