La actividad inversora del mercado logístico ganó velocidad de manera constante a lo largo del año, lo que permitió cerrar 2024 en cerca de 1.500 millones de euros, tan solo un 3% por debajo de la cifra de 2023, según datos de Savills, que señala que el cuatro trimestre, con 510 millones de euros, fue la mejor marca trimestral del año, con un incremento intertrimestral del 14%.
A pesar de la progresiva reactivación del mercado, la falta de producto continúa siendo el principal hándicap de un mercado en el que la oferta no consigue dar respuesta a la demanda, explica la compañía inmobiliaria, que destaca que poco a poco se abren más procesos de venta, lo que permitirá desbloquear una parte del mercado. De hecho, según los resultados de la tercera edición de la encuesta de sentimiento inversor, en la que participaron inversores internacionales que suman un total de activos bajo gestión (AuM) superior a 800.000 millones de euros, este aspecto ha pasado de ocupar el primer puesto de retos de la industria en 2024 al tercero en 2025.
El perfil de las operaciones de 2024 muestra una discreta mejora del 5% en el volumen medio por operación, si bien los acuerdos single asset ajustaron un 16% a la baja. El número de operaciones de carteras creció, tanto en número como en volumen transaccionado, pero el ticket medio continúa en torno a 50 millones de euros (como en 2023), lejos todavía de los >100 millones de los años 2021 y 2022.
Por regiones, la zona centro (Madrid y provincias limítrofes de Castilla-La Mancha) acumularon el 40% del total transaccionado (43% en los últimos diez años), seguida de Cataluña, con el 21% (39% en 2023 y 26% en los últimos diez años). La Comunidad Valenciana continúa ganando peso en un mercado cada vez más atomizado. En 2024 concentró el 21% del total (>300 millones de euros, casi el doble de la cifra de 2023, cuando representó el 11%, frente al 8% de los últimos diez años). Los 285 distribuidos en el resto del mercado nacional, mostraron un descenso en la participación total. El 19% de 2024 está lejos del 32% de 2023 y el 23% de los últimos diez años.
Merece la pena indicar que, a pesar de que el mercado de inversión inmobiliaria los players internacionales han reducido su participación hasta el 50%, en el sector logístico pusieron su firma en casi el 80% del total transaccionado. Desde verano, coincidiendo con el inicio de los recortes en los tipos de interés en junio, se ha detectado un mayor interés de fondos core en el mercado español.
Rentabilidades
A diferencia de otros segmentos inmobiliarios, los recortes de tipos de interés acometidos por el Banco Central Europeo (BCE) desde junio de 2024 se han trasladado ya a las yields prime del mercado logístico. A cierre del cuarto trimestre Madrid si situó en 5% y Barcelona en 4,75%, lo que refleja un ajuste de 25 puntos básicos (pbs) respecto al trimestre anterior en ambos mercados. Es reseñable que, de todos los segmentos inmobiliarios terciarios tradicionales, solo logístico Madrid y Barcelona y HS Madrid han iniciado ya la fase de compresión de yields.
Todo apunta a que, ante la perspectiva de más ajustes por parte del regulador de la política monetaria, el mercado continuará recortando el nivel de rentabilidades, lo que será una palanca para sacar producto al mercado.
Previsiones para 2025
Según explica Savills, el marco socioeconómico y las perspectivas a corto plazo permiten ser optimistas ante la evolución de los principales mercados de usuarios. La demanda activa deja cifras de previsión de absorción en 2025 alineadas con la media de los últimos cinco años. Aquellos mercados en las que existe más tensión por la escasez de oferta, resolverán la falta de disponibilidad con fórmulas de prealquiler y acuerdos llaves en mano. Se ha detectado una mayor actividad de usuarios relacionados con diversos sectores de producción. Está por ver el impacto real que tendrá sobre la industria las nuevas reglas de juego impuestas por la Casa Blanca en el plano comercial.
El inicio de recorte tipos de interés se trasladará a corto plazo a la compresión de yields, lo que animará a lanzar procesos de venta. Se espera la entrada de activos core y core+, siempre en el foco de los players más conservadores. Para la parte compradora, la rebaja en el precio del dinero implica condiciones de financiación más ventajosas.
Todo apunta, pues a que 2025 será el año de la reactivación del mercado de inversión logística. La compresión de yields será un estímulo para potenciales vendedores, que encuentran ya, o cada vez más cerca, la ventana temporal para sacar producto al mercado, lo que equilibrará el desajuste entre oferta y demanda. En la encuesta de sentimiento inversor de Savills, Big box logistics y Urban logistics encabezan los segmentos en los que los principales players planean alocar capital. La misma encuesta sitúa España como primer destino inversor (ocupaba el cuarto puesto en 2024).
