El dinamismo en el mercado de inversión ha permitido superar por segundo año consecutivo los 2.000 millones de euros transaccionados. En concreto, los cerca de 2.250 millones representaron el 13% del total terciario y continúa ganando peso frente al 8% de media de la serie histórica, según los datos del estudio “Spotlight Mercado Logístico 4T 2022” de Savills.
Respecto al año 2021 los totales mostrarían un descenso del 13% debido a la cartera de Montepino (que concentró un tercio del total ese año). Descartando esta operación del análisis, el mercado registró un crecimiento del 29%.
En el reparto de la actividad por localización, la zona centro, que comprende Madrid y las provincias limítrofes de Guadalajara y Toledo, continúa acaparando el foco de interés, con el 40% del volumen, seguido de Cataluña, con el 33%, con Barcelona como epicentro (poco más de 600 millones de euros).
Los mercados secundarios ganan cada vez más peso y presencia y en 2022 representaron el 25%. Es importante destacar que el mercado Valenciano ocupa ya el tercer puesto en volumen de inversión (cerca de 300 millones de euros) y que poco a poco Andalucía amplía la huella logística más allá de las provincias de Sevilla y Málaga. Además, algunas de las ubicaciones menos frecuentes (Galicia, País Vasco, Castilla y León, etc.) aparecen en el mapa inversor gracias a las operaciones de porfolios.
En ese sentido, las operaciones bajo el formato de carteras son cada vez más frecuentes y acumulan gran parte del volumen transaccionado (58% de media desde 2019). La calidad de los activos, las localizaciones estratégicas de los inmuebles (sin tener que tratarse de los principales hubs logísticos), un adecuado nivel de ocupación y contratos a largo plazo son aspectos que aportan confort al inversor que evita asumir riesgos innecesarios. El ticket medio de las operaciones de portfolios se situó en 2022 cerca de los 120 millones de euros, si bien tres carteras superaron ampliamente la media anual.
Por otro lado, el segmento logístico fue el más activo en operaciones sale and lease back. Se identificaron en total 14 acuerdos que representaron el 38% del total de este tipo de operaciones en el total inmobiliario. Generalmente son operaciones de pequeño volumen (10 millones de euros de media), pero están también en el radar de los fondos internacionales.
En cuanto al origen del capital, los inversores transfronterizos lideran ampliamente el mercado logístico, con el 95% del total. La presencia de nacionales se limita a varios privados, alguna socimi y alguna inmobiliaria que entra en el mercado logístico para diversificar su cartera.
Rentabilidades
El endurecimiento de la política monetaria y el incremento de tipos de interés ha descomprimido las yields. El nivel teórico prime cerró el año en 4,75%, 75 puntos básicos por encima del dato del cuarto trimestre de 2021. Todo apunta a que el BCE ejecutará al menos dos subidas más, lo que, probablemente, se refleje en el comportamiento de las yields, concluye Savills.
