El mercado logístico en España acumula ya poco más de 1.800 millones de euros, lo que representa el 13% del total transaccionado en el mercado inmobiliario institucional, según los datos de la consultora Savills correspondientes al tercer trimestre del año.
La comparativa interanual refleja un descenso del 7%, pero hay que tener en cuenta que en 2021 se llevó a cabo la compraventa de la cartera de Montepino por parte de Bankinter, concentrando más del 40% del total acumulado hasta septiembre. Al descartar esta operación de la cifra acumulada hasta septiembre, el mercado muestra un incremento del 63%.
El mapa logístico se amplía y llega cada vez a más localizaciones secundarias y la polarización de eje Madrid-Barcelona ha pasado a crear una interesante malla que llega a provincias a las que rara vez llegaba el capital institucional.
En concreto, la Zona centro, formada por Madrid como núcleo neurálgico, y las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, continúa concentrando la mayor parte de la actividad logística nacional, con el 41% del volumen de inversión y el 31% de los activos transaccionados. Cataluña, con Barcelona como el mercado más dinámico de la región, representó el 28% en volumen y el 23% en número de naves.
A los dos principales focos de actividad se suman regiones como la Comunidad Valenciana y Andalucía, donde se han transaccionado nueve y diez activos respectivamente. Así, Valencia y Sevilla son los motores logísticos en sus respectivos entornos, pero el interés inversor llega a municipios mucho más pequeños desde donde operan diversos operadores logísticos. En líneas generales, las operaciones se materializan en activos ocupados con operadores solventes y contratos a largo plazo, lo que reduce el riesgo de la inversión, al tiempo que se apuesta por la capacidad de desarrollo del negocio online.
Aragón y País Vasco aparecen también cada vez más en el radar inversor, con el foco en Zaragoza (donde el interés llega más allá de PLAZA) y Vizcaya.
Entre las localizaciones menos habituales, se puede citar Burgos o Galicia. Hay que indicar que algunas de las naves situadas en municipios más infrecuentes están integradas en carteras de varios activos, pero también se han registrado operaciones single asset en zonas muy descentralizadas. La ventaja competitiva en localizaciones menos habituales es el precio, mucho más bajo que la media del mercado (c. 1.300 euros/metros cuadrado calculado con los datos de las operaciones cerradas desde enero).
En cuanto al origen del capital, el mercado logístico continúa en manos de internacionales. Las compañías nacionales solo han aportado el 4% en el total. Entre los internacionales, destacan los procedentes de USA y Singapur, con el 52% y el 16% del volumen transaccionado respectivamente, que se beneficiarían de la debilidad del euro.
Rentabilidades
La subida de tipos en los últimos meses ha encarecido de manera repentina la financiación, lo que ha ejercido de palanca para incrementar los niveles teóricos de rentabilidad, que han aumentado 50 pbs adicionales (75 pbs desde principios de año). Prime se sitúa a cierre del tercer trimestre en 4,75% y Secundario, en 5,75%. Asimismo, según destaca Savills, el anuncio del BCE de más subidas hasta final de año apunta a crecimientos adicionales a corto plazo
