El pasado año el sector inmobiliario logístico en España siguió su tendencia de crecimiento, hasta alcanzar cifras históricas, como recoge el último Snapshot Logístico elaborado por Knight Frank, que revela que la inversión logística realizada durante 2019 llegó a casi 1.800 millones de euros, más de un 44% de incremento respecto al año anterior, y alcanzando en 2019 el 24% del total de inversión en terciario, cifra que hace cuatro años tan solo suponía el 8%.
Madrid y Barcelona fueron los mercados más interesantes para los inversores, constatando además que, durante el último trimestre del año, la capital fue la ciudad que atrajo mayor volumen de inversión, alcanzando los 845 millones de euros, lo que supone un 50% más del registrado en Barcelona.
No obstante, el pasado año se advirtió un notable incremento de dicho volumen en ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza o Bilbao, “debido a la búsqueda, por parte de los inversores, de una mayor rentabilidad que la que ofrecen Madrid y Barcelona”, como señala Alejandro Vega-Penichet, director del área Logística de Knight Frank. Así, el volumen invertido en estas transacciones nacionales pasó, en tan solo un año, de 321 millones de euros a 525 millones de euros, lo que representó un incremento del 63,5% respecto al año anterior.
El último Snapshot Logístico destaca también que, a causa del continuo interés que generan los activos logísticos, tanto en Madrid como en Barcelona las yields prime se comprimieron, ofreciendo a cierre de ejercicio una rentabilidad del 4,75%. “Por primera vez, estamos viendo que los fondos alemanes (tradicionalmente unos de los inversores con menor coste de capital) están participando en las transacciones más prime del mercado”, precisa Vega-Penichet, que añade que “esto demuestra que los fundamentales del mercado de logístico español son suficientemente potentes para apoyar los niveles de precio que estamos viendo”.
En lo referente al mercado de usuarios, el pasado año la absorción logística en Madrid registró 560.000 metros cuadrados de superficie contratada, en contraste con la cifra de 600.000 metros cuadrados a la que se acercó el take-up en Barcelona. Estos datos constatan la existencia de un mercado saneado, ya que, pese a que la disminución en los niveles de absorción logística respecto a 2018, el año pasado se realizaron menos operaciones pero con un mayor volumen de inversión, teniendo en cuenta, además, que en los 10 últimos años se ha mantenido en Madrid el nivel medio de absorción en 490.000 metros cuadrados.
En palabras de James Cowper-Coles, consultor senior del área Logística de Knight Frank, “2017 y 2018 fueron años especialmente buenos en cuanto a total superficie contratada, con Amazon y el grupo Inditex como máximos exponentes, quienes provocaron que la absorción total se disparase por la falta de oferta de naves de clase A que había en el mercado logístico español hasta ese momento”.
Según Knight Frank, una de las tendencias más claras que está empezando a manifestarse dentro del sector logístico español, igual que sucede en otros países como Reino Unido y EEUU, es la del incremento en la demanda por parte de los operadores para naves frigoríficas, impulsado en gran parte por los hipermercados y las empresas farmacéuticas. De hecho, Knight Frank destaca que más del 30% de la absorción logística en Madrid en 2019 venía representaba por hipermercados, frente al 3,5% en 2018. El motivo principal proviene del hecho de que muchos hipermercados están en plena fase de transición con respecto a sus cadenas de suministro, debido a la preferencia del consumidor de hacer, cada vez con mayor frecuencia, la compra vía online.
Durante el año 2019, las primeras y terceras coronas del mercado logístico madrileño registraron más del 80% de la contratación de superficie, una tendencia que se refuerza respecto a años anteriores, y que, como destaca Alejandro Vega-Penichet, se debe, en gran medida, a la influencia del ecommerce en el sector. “La demanda seguirá muy fuerte gracias al aumento de las ventas online en España, lo que motivará que muchas compañías necesiten tener mayor penetración en este nicho de mercado, demandando naves logísticas nuevas y modernas ubicadas cerca del casco urbano para cumplir con sus plazos de entrega cada vez más ajustados y, a la vez, poder respaldar estas naves urbanas con naves XXL en tercera corona, donde se permiten naves de mayor tamaño y con rentas más bajas”.
A finales de 2019, según refleja el Snapshot Logístico, las rentas prime permanecieron estables, situándose en 5,50 euros/metros cuadrados/mes, en la capital, y en 7,00 euros/metros cuadrados/mes, en la Ciudad Condal, mientras que la tasa de disponibilidad, a cierre de año, se situó en un 6% en Madrid y en un 3,5% en Barcelona.
Knight Frank refleja, por último, que el ecommerce en España sigue en pleno auge. Y así, según los últimos datos disponibles, en los dos primeros trimestres de 2019, la facturación vía online alcanzó casi los 23.000 millones de euros, y se prevé que la cifra para todo 2019 llegará a alcanzar los 45.000 millones de euros, lo que supondría un incremento superior al 10% con respecto a 2018. Y pese a que en 2020 se prevé que la facturación de compras online aumente en España un 20%, la cifra aún se mantendrá por debajo de la que reflejan otros países, donde el fenómeno ecommerce llega a triplicar los datos de nuestro país con sólo un 5% de las ventas de retail que se realizan online, cifra que difiere bastante de la registrada en otros países europeos, como Reino Unido (19%) o Alemania (16%).
La conclusión, según Knight Frank, es que el sector logístico es “la niña bonita” del mercado inmobiliario, con cerca del 24% (el 3% en 2010, el 8% en 2015) de la inversión total de CRE en 2019 (oficinas, retail y logística).
