El mercado de inversión terciaria cerró 2017 con poco más de 9.000 millones de euros, lo que representa un incremento del 8% respecto a la cifra del año anterior. Se trata del cuarto año consecutivo en crecimiento, récord de la última década y segundo por volumen en la serie histórica (excluyendo operaciones corporativas, suelo y uso propio).
Así lo ha destacado Savills Aguirre Newman, que recuerda que el año 2007 continúa ostentando el nivel de inversión terciaria más alto desde el año 2000, tan solo un 20% por encima del dato de 2017.
Cada segmento, debido a sus circunstancias particulares, muestra una evolución diferente. Hoteles y retail experimentaron incrementos del 52% y 18%, alcanzando, en ambos casos, el nivel récord de su correspondiente serie histórica, mientras que los mercados de oficinas e industrial/ logístico registraron crecimientos interanuales negativos (23% y 10% respectivamente).
Por otro lado, la consultora señala que “el conflicto catalán ha paralizado algunos procesos abiertos en Barcelona, al tiempo que ha retrasado la salida al mercado de producto ante la posibilidad de penalización vía precios. El gobierno central dispone de herramientas para garantizar la estabilidad en el territorio y la seguridad jurídica, lo que repondrá la confianza de los players internacionales”.
En concreto, el mercado retail fue uno de los “grandes protagonistas del año”, señala la consultora, que destaca que los cerca de 3.500 millones representan casi el 40% del total terciario, superando con creces el 28% de porcentaje medio de participación de la serie histórica.
Se trata del segundo ejercicio por encima de los 3.000 millones de euros desde el año 2000 y supone, además, una nueva marca récord, un 11% superior a la registrada en 2015 cuando se alcanzaron 3.125 millones de euros. La categoría de producto tradicional (formada principalmente por centros comerciales, mercado de medianas superficies y supermercados/ hipermercados) registró igualmente el nivel máximo de la serie histórica, con casi 3.000 millones de euros (85% del total).
El análisis por subcategorías muestra un notable incremento en el mercado de medianas superficies, que con 550 millones dobla la cifra registrada en 2016. Los centros comerciales, con poco más de 2.000 millones de euros, representan un crecimiento del 42% respecto al volumen del año anterior.
Los supermercados/hipermercados registraron crecimiento en el número de operaciones (nueve en 2017 frente a cuatro en 2016), si bien la comparativa de volúmenes deja un saldo negativo del 16% debido al importante peso que tuvo el portfolio de Eroskis adquirido por Invesco en 2016, que concentró casi el 90% del total. En 2017 el parcial de supermercados acumuló unos 340 millones de euros.
El segmento high street, por su parte, con un total de 505 millones de euros, quedó un 37% por debajo del volumen del año anterior. A pesar del descenso de actividad, tanto en cifra transaccionada como en número de operaciones (-17%), es importante indicar que se consolida el interés de los fondos internacionales por este tipo de producto, vinculado principalmente a capital nacional privado. En 2017 la cifra de negocio transfronteriza representó un 80% del total, mientras que en la serie histórica la participación de internacionales se situó en torno al 40%.
Mercado logístico
Respecto al mercado logístico, Savills Aguirre Newman destaca que en un momento de clara expansión del comercio online, tanto de cadenas y operadores con productos propios, como de plataformas de venta multimarca, los activos logísticos se presentan como una de las piedras angulares del negocio. El almacenaje y la correcta distribución en tiempo y forma son aspectos clave que garantizarán una buena experiencia de compra y se ha convertido en una herramienta para ganar al usuario.
La importancia de este tipo de activos en la cadena de suministro contrasta con el descenso de actividad después de varios años en constante crecimiento. Como se comentó anteriormente, el descenso registrado en el volumen de inversión se debe principalmente a la alarmante escasez de producto que satisfaga los requerimientos de los inversores y las necesidades de los operadores.
“Ante la ausencia de producto de calidad y el elevado grado de obsolescencia del parque logístico nacional, la solución pasa por la adquisición de suelo para su posterior desarrollo. La localización de las parcelas y la calidad del producto final determinarán el éxito en el objetivo final de la operación: rápida comercialización a rentas altas y contrato de larga duración con operadores fuertes en su negocio”, concluye Savills Aguirre Newman.
