La previsión para 2022 en inversión en logística es alcanzar 60.000 millones de euros en Europa, cifra comparable a la del año pasado, que alcanzó un récord de 62.000 millones de euros, según Savills, que destaca que todas las métricas de contratación en logística se mantienen sólidas, con tendencia a la baja en disponibilidad y tendencia al alza de la demanda.
En lo que va de 2022 ya ha alcanzado los 14.300 millones de euros en el primer trimestre, superando el récord para el mismo periodo de 2021, en el que se invirtieron 11.500 millones de euros, según los datos aportados por la consultora inmobiliaria.
Los mayores volúmenes de inversión se han registrado en Alemania (4.100 millones de euros) y Reino Unido (2.900 millones de euros), que concentran cerca del 50% del total de la actividad europea en los tres primeros meses del año. En España, la inversión en inmologístico en el primer trimestre superó los 725 millones de euros, lo que supone un incremento del 7% con respecto al último trimestre de 2021 y del 150% en comparación con el mismo periodo del año pasado.
La consultora destaca que los principales motores del crecimiento de este segmento siguen siendo el auge del comercio electrónico tras la pandemia en todo el continente y, más recientemente, la necesidad de las empresas por disponer de más espacio de almacenamiento para asegurar las cadenas de suministro a la luz de la crisis geopolítica.
Con 10 millones de metros cuadrados alquilados en Europa en el primer trimestre, la contratación se sitúa un 28% por encima de la media de los últimos cinco años. Alemania (2,4 millones de metros cuadrados), Países Bajos (2,2 millones de metros cuadrados), Polonia (1,5 millones de metros cuadrados) y Reino Unido (1,3 millones de metros cuadrados) han protagonizado la mayor parte de la actividad de alquiler en lo que va de año.
El European Logistics Census 2021 de Savills indica que el mayor cambio que prevén los inquilinos de estos activos como resultado de la pandemia es el acortamiento, o la deslocalización, de las cadenas de suministro para reducir el riesgo. Los desafíos de la cadena de suministro surgidos a consecuencia de la guerra en Ucrania, sumados a los últimos cierres de China, han impulsado aún más la demanda a niveles récord en Polonia, país donde la actividad de arrendamiento ha alcanzado un máximo histórico este trimestre.
Escasez de oferta
Tras un descenso récord de las tasas de desocupación en 2021, Savills apunta que la escasa oferta en todo el continente seguirá reforzando la demanda de los inversores por los activos industriales. Dublín (1,1%), Dinamarca (1,5%), Barcelona (1,7%), República Checa (2,0%), Reino Unido (2,7%) y Países Bajos (3,2%) siguen estando entre algunos de los mercados con mayor escasez de oferta.
Tal y como sucedió en 2021, esta carencia de stock prime sin precedentes hasta ahora, ha ejercido una presión al alza sobre las rentas prime, que han registrado un aumento medio del 5,9% en los últimos 12 meses.
Según la consultora, el peso del capital invertido en la logística en Europa ha comprimido las yields medias de los activos prime en 23 puntos básicos durante los últimos seis meses, hasta llegar al 4,08%.
Tal como apuntan desde Savills, el aumento de los costes de financiación ha provocado que las rentabilidades de los activos prime en los mercados principales hayan alcanzado su punto más bajo y se espera una cierta relajación de las rentabilidades a medida que los compradores necesiten afrontar un coste de la deuda más elevado. Sin embargo, el estudio también recalca que el buen comportamiento del mercado de usuarios está ayudando a compensar este impacto del incremento del coste de la deuda y que, en realidad, la cantidad de capital asignado al sector, sumado a los nuevos fondos que se están levantando, permitirá mantener cualquier relajación de las rentabilidades controlada por los niveles de demanda.
Para aquellos inversores que están buscando producto en los mercados clave, Savills señala fuertes niveles de desarrollo en el mercado europeo durante el primer trimestre de 2022. Más concretamente, el stock logístico de Polonia ha aumentado un 16,5% en tasa interanual, y en Madrid (11,6%), Países Bajos (8,8%) y Reino Unido (5,5%) han observado fuertes niveles de entregas respecto al año anterior.
