A cierre de julio el volumen de inversión en el mercado logístico nacional superaba ligeramente los 1.075 millones de euros, de los cuales, el 91% (982 millones) correspondieron al dato del primer semestre. En la comparativa interanual el mercado reflejó un marcado descenso (-36%), pero hay que recordar que en mayo de 2021 tuvo lugar una de las operaciones más voluminosas del ejercicio pasado que altera estos datos, la compra de la cartera logística de Montepino por parte de Bankinter. De hecho, descartando esta operación del análisis el mercado mostraría un incremento del 41%.
Así lo revela el último informe de Savills sobre el mercado logístico, que recoge que los portfolios tienen cada vez más presencia en el mercado, acumulando un 62% del total transaccionado (662 millones de euros), que se repartieron entre seis operaciones y un total de 26 activos transaccionados.
En concreto, las operaciones sigle asset (31 en total), concentraron cerca de 415 millones. La distribución geográfica de la actividad inversora mantiene el foco en la zona centro (Madrid y las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha), que supone poco más de 50% del total (en torno a 550 millones), seguido del mercado catalán, que con 261 millones representa el 24%, y el mercado de Valencia, con 161 millones (15% del total).
Es importante indicar que mientras que en el mercado centro la actividad se debió principalmente a las operaciones de carteras, en Cataluña las operaciones single asset fueron las más frecuentes. En el levante, el reparto entre portfolios y single asset fue muy equilibrada.
Pero además, como viene siendo habitual, cada vez es más frecuente el cierre de operaciones en localizaciones secundarias del mercado. País Vasco, Galicia y Castilla y León aparecen ya en el mapa logístico nacional, si bien hay que indicar que en lo que va de año, los activos de estas zonas han estado siempre incluidos en carteras.
El comercio electrónico, motor del mercado
El creciente peso del comercio electrónico es uno de los principales motores del mercado, sobre todo en las localizaciones alejadas del centro y de los grandes núcleos urbanos del país, donde los usuarios también demandan reducir los periodos de entrega de sus pedidos.
Los segmentos relacionados con el retail, aquellos cuyas necesidades de almacenamiento y distribución están directamente relacionadas con el mercado logístico, superan incluso la evolución del mercado total, con un +27% en operaciones y +18% en volumen de negocio. La evolución del ticket medio de compra, reflejó la realidad del mercado de compras físicas, con visitas más frecuentes a las tiendas para hacer compras de menor importe.
El precio medio de los sectores retail se contrajo un 7% respecto a 2020, pero es importante reseñar que la actividad online continúa ganando cuota. El 42% de las operaciones y el 40% del volumen transaccionado en comercio electrónico correspondió a sectores retail (pico de la serie histórica en ambos parámetros).
En el total de la cifra de negocio retail el comercio online incrementa igualmente su participación. Según Forrester en 2021 el 11% del volumen transaccionado en ventas procedió de la actividad online y se espera que en 2025 se alcance casi el 21%.
Según Savills, para la segunda mitad del año se prevé que el mercado mantenga la inercia del primer semestre. Se ha identificado un amplio pipeline que permitiría cerrar el año en un nivel superior a los 1.700 millones de 2020, descartando el outlier de la operación de Montepino.
