Cada vez más retailers que habitualmente se ubican en grandes parques comerciales de la periferia están dando el salto al centro de la ciudad con un formato urbano, según recoge el Informe “Las claves del retail en España 2017-2018” publicado por CBRE.
Esto ocurre a la vez que los operadores online o ‘pure players’ apuestan por tener presencia física en el fenómeno conocido como del “click-al-brick” por el que cada vez más operadores online reconocen la importancia de ser “phygital” e integrar todos los canales de contacto con sus clientes.
Asimismo, el informe destaca que, debido a las buenas perspectivas económicas, el aumento del consumo y la importancia del turismo, el mercado español es uno de los prioritarios para los retailers internacionales. En concreto, durante 2017 se llegaron a contabilizar 34 nuevos desembarcos, un 21% más que el año anterior.
Otra de las tendencias que han marcado los últimos meses de este sector ha sido la reactivación del lujo en el High Street que, tras varios años con apenas actividad, retomó los planes de expansión en 2017 y representó el 15% del total del número de lettings en High Street prime de Madrid y Barcelona. Sin embargo, los retailers del sector moda están llevando a cabo una expansión muy moderada tanto en los centros comerciales como en High Street, provocado por la ralentización en las ventas y son muy pocos los comerciantes que buscan abrir más de 15 nuevas tiendas al año.
No obstante, “el fenómeno del ecommerce es el que más está redibujando el sector retail como lo conocíamos hasta ahora. Las ventas de comercio electrónico en España están creciendo en torno al 25% anualmente y su avance parece imparable, alcanzando previsiblemente un volumen de 30.200 millones de euros en 2017”, destaca el estudio de CBRE, que recuerda que los españoles gastan de media 522 euros al año en compras online, y aunque todavía está lejos de la mayoría de los países europeos que se sitúan alrededor de 1.000 euros por habitante, está subiendo a gran velocidad. Si bien su peso en las ventas minoristas es todavía del 4%, muy lejos del nivel de otros países, en algunos sectores como la moda ha alcanzado ya el 10% de las ventas totales.
“Ante este contexto, los retailers están implantando estrategias de omnicanalidad que les permita aprovechar las posibles sinergias entre las visitas online y las físicas” ha comentado Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE. “Con el objetivo de atraer a un comprador cada vez más digital, las tiendas incorporan cada vez más servicios y experiencias diferenciadoras apoyadas en las nuevas tecnologías”, añade.
Por otro lado, la inversión en el High Street español va camino de superar un nuevo récord en 2018, y espera cerrar el año con un volumen de 1.100 millones de euros. En este contexto, destaca que la baja rentabilidad y la escasez de producto en Madrid y Barcelona han generado que el interés de los inversores se extienda a otras ciudades españolas. Así, durante 2017 se registró un volumen de inversión de 170 millones de euros en el High Street fuera de estas dos ciudades, un 20% más que el año anterior.
“Madrid y Barcelona siguen siendo las ciudades principales del mercado nacional, acaparando el 79% de la inversión total en High Street, sin embargo, ciudades como Bilbao, Valencia, Sevilla o Málaga están en auge y existe una creciente demanda de producto en inversión”, ha explicado Erik-Jan Buikema, analista senior de Retail de CBRE. En concreto, en las calles más prime de Madrid se registró una treintena de operaciones de alquiler durante 2017, siendo Serrano (con el 40% de las transacciones) y Fuencarral (33%) las más demandadas.
Aumenta la inversión en centros comerciales
El informe recoge también que la inversión en el sector de centros comerciales se mantiene muy activa en 2018 y se espera cerrar el año con un volumen de inversión de 1.800 millones de euros. Además, la promoción de centros comerciales se está reactivando gradualmente tras un largo periodo de inactividad, y actualmente existen 18 proyectos comerciales en construcción con 650.000m2 de superficie bruta alquilable (SBA).
Si bien en 2018 se prevé la apertura de entre cinco y 10 nuevos complejos, con una SBA total de entre 175.000 y 275.000 metros cuadrados, se prevé que para 2019 y 2020 se añadan alrededor de entre 300.000 y 350.000 metros cuadrados cada año. “La tipología de los centros comerciales en desarrollo en nuestro país es muy variado, desde centros pequeños hasta muy grandes, u outlets”, ha explicado Senra, quien añade que “tras varios años de consolidación del mercado, el perfil del inversor más activo actualmente es el de fondos con vocación a largo plazo. Los inversores de Reino Unido y Estados Unidos han sido los más activos en 2017”.
Las rentabilidades de centros comerciales se mantienen en niveles mínimos debido a la fortaleza de la demanda y la escasez de activos prime. Así, la prime yield para los mejores centros comerciales se sitúa en torno al 4,25%. En los niveles en los que actualmente se sitúan los yields existe poco margen para futuras bajadas, por lo que los inversores seguirán centrados en aumentar los ingresos mediante la mejora de la gestión, el aumento de la ocupación y la reducción de incentivos, entre otras.
A ello se une que para el conjunto de los centros comerciales que forman el índice CBRE, la afluencia creció un 1,3% y las ventas aumentaron un 0,6% respecto al año anterior. El sector de la moda representa más de un tercio de las ventas totales en los centros comerciales del portfolio, sin embargo, sus ventas se estancaron en 2017 provocando que las cifras de ventas totales se vieran afectadas.