El mercado español de centros comerciales alcanzó a finales de 2011 un stock de 14.291.245 de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) en un total de 547 proyectos operativos con un tamaño medio de 26.126 metros cuadrados.
En los últimos 10 años se ha desarrollado el 55% de la superficie comercial del territorio nacional. Actualmente el desarrollo de nueva oferta continua en niveles mínimos de los últimos 10 años. Durante el año 2011 se han inaugurado 410.132 metros cuadrados de nueva SBA, de la cual 399.332 metros cuadrados ha sido consecuencia de la apertura de 12 nuevos proyectos mientras que 10.800 metros cuadrados lo ha sido de dos ampliaciones. Este volumen de nueva superficie inaugurada en 2011 queda muy lejos de la media del periodo 2001-2010, que se situó en 755.302 metros cuadrados, según un estudio de Aguirre Newman.
La superficie bruta alquilable (SBA) por cada 1.000 habitantes en España se sitúa en los 304 metros cuadrados, lo que coloca el mercado de centros comerciales de España por debajo de lo que podría considerarse una situación teórica de saturación. No obstante, es necesario analizar la situación de cada mercado de manera independiente.
A nivel provincial, Cádiz, Málaga, Zaragoza, Asturias, Las Palmas, Valencia, La Coruña, Madrid, Murcia, álava y Vizcaya presentan actualmente una situación teórica de saturación de superficie comercial, al presentar ratios de SBA por cada 1.000 habitantes por encima del nivel de equilibrio, 325 metros cuadrsdos de SBA por cada 1.000 habitantes. Entre todas ellas destacan los casos de Las Palmas, álava y Zaragoza con una densidad comercial superior a los 500 metros cuadrados de SBA por cada 1.000 habitantes. No obstante, es importante tener en cuenta que las provincias de álava y Zaragoza muestran niveles de renta disponible per cápita muy por encima de la media nacional y que por lo tanto presentan una mayor capacidad de gasto.
Se observa una importante polarización en el mercado, con un grupo de centros comerciales (los calificados en el presente informe como centros oro) que han mostrado un comportamiento positivo en cuanto a ventas, mantienen unos niveles de disponibilidad muy ajustados y en los que los precios de alquiler reflejan una tendencia alcista, y un segundo grupo en el que se observan enormes dificultades para su viabilidad ante el crecimiento de la disponibilidad y la caída de las rentas de alquiler (centros bronce).
Los operadores comerciales activos centran principalmente sus búsquedas, en centros comerciales oro y en aquellos plata mejor posicionados y con posibilidades de crecimiento. Los operadores comerciales muestran una especial aversión al riesgo, prefiriendo entrar en un centro que muestre un buen comportamiento (oro o plata+) aunque las rentas sean más elevadas, antes de entrar en un centro comercial con rentas muy ajustadas (plata- o bronce) pero en el que surjan dudas sobre la capacidad de generar ingresos suficientes para garantizar la viabilidad del negocio.
El comportamiento de los precios sigue siendo muy heterogéneo en las diferentes tipologías de centros comerciales. En los mejores centros comerciales (los calificados como oro en el presente informe) ante la práctica inexistencia de disponibilidad los precios se mantienen estables o en crecimiento. En un nivel por debajo, centros comerciales plata, los precios de alquiler siguen mostrando ajustes a la baja, si bien, los mismos muestran un descenso cada más suave especialmente en aquellos que se muestran más competitivos. Finalmente los centros comerciales bronce muestran importantes niveles de ajuste dado los elevados niveles de disponibilidad y el escaso interés de la demanda.
En centros comerciales oro y plata, la concesión de bonificaciones en la renta de alquiler se limita a los operadores ancla y únicamente para solventar situaciones justificadas de caídas en las ventas. Mientras, en los centros comerciales bronce, aquellos que muestran un peor comportamiento, las concesiones de bonificación siguen siendo generalizadas ante la caída de las ventas de los operadores comerciales y el correspondiente incremento de la tasa de esfuerzo.
La tasa de disponibilidad muestra una importante diferencia dependiendo de la calidad del centro ante el que nos encontremos. En los centros comerciales oro el nivel de disponibilidad es residual, situándose el mismo por debajo del 3,0%. En centros comerciales plata se sitúa aproximadamente en el 12%-13%. Finalmente en los centros comerciales bronce ha continuado el crecimiento en la tasa de disponibilidad hasta niveles medios cercanos al 25%-30%, aunque determinados centros comerciales muestran tasas de desocupación mucho más elevadas.
Se ha producido un incremento de la actividad en el mercado de inversión en rentabilidad respecto a los ejercicios 2009 y 2010. En 2011 se han llevado a cabo operaciones de inversión sobre 14 centros comerciales, con un volumen de inversión cercano a los 575 millones de euros. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores varía entre el 6,50% para los mejores centros comerciales y el 8,50%, en función de la calidad de los activos.