El sector retail ha vivido un año intenso en el que ha registrado récord en términos de inversión, ha visto cómo la digitalización se iba implantando y está haciendo frente a la inflación, tal y como refleja el último informe del sector realizado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate en el que se muestra cuál ha sido su evolución y qué retos tiene por delante.
Así, los datos del informe reflejan la buena salud del sector de los últimos doce meses en términos de inversión. En este punto, el mercado experimentó un crecimiento relevante en los últimos doce meses (+20%) con un volumen total de inversión de 44.200 millones de euros. “Esta cifra representa una cuota de mercado del 15% sobre el total de la inversión en inmobiliario en Europa, aumentándose un 1% en comparación con el año anterior. Si se compara con otros sectores como oficinas (+10%) y el segmento logístico (+ 17%), la inversión en retail experimentó una evolución mucho más fuerte”, asegura Felix Chamizo, responsable de retail de BNP Paribas Real Estate.
La consultora Inmobiliaria detalla en su informe la evolución positiva que los centros comerciales han percibido en el último trimestre en términos de afluencia de gente. Así, se ha registrado un crecimiento del 10,2% en septiembre respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que en el acumulado del año las afluencias han subido un 17,5%. No obstante, si se compara el dato de septiembre con el mes anterior, se observa un descenso del 2,9%. Esto se debe a factores como el regreso a la rutina, el trabajo, la vuelta a las aulas y con todo ello, la disminución del tiempo libre dedicado al ocio, sumado a la difícil situación económica con el IPC en septiembre en el 9,0%.
Resurgimiento de la inversión en retail
La inversión en retail hasta el 1 de octubre de los últimos 12 meses descendió un 9% en comparación con el promedio de los últimos diez años y se incrementó un 20% anual, respecto al periodo anterior. Estas cifras corroboran la recuperación del sector, impulsado por la mejora significativa de afluencias y las cifras de ventas, que empiezan a parecerse al periodo 2019.
Si se analiza la inversión en el periodo 2022, el segundo trimestre registró una actividad más dinámica, mientras que los volúmenes registrados en el tercer trimestre se desaceleraron tímidamente. Según datos de BNP Paribas Real Estate, España (+169%) y Francia (+64%) fueron los mercados más dinámicos, mientras que Alemania y Reino Unido mantuvieron su atractivo para los inversores (+9% para ambos países).
No obstante, las incertidumbres económicas existentes están generando algunos retrasos en la toma de decisiones y algunos propietarios han decidido retirar del mercado algunos de sus activos, como el centro comercial O’Parinor en París o el centro comercial Islazul en Madrid. La actitud de “wait & see” de los inversores y las dificultades de financiación están generando en una desaceleración en la inversión del retail, así como otras clases de activos inmobiliarios.
El segmento del retail continúa en fase de recuperación, impulsado por el incremento de afluencias y ventas, que poco a poco se están asimilando cada vez más a los registros pre pandemia. El volumen de inversión se alza hasta los 816 millones de euros entre los meses de julio y septiembre, distribuidos en la tipología de centros y parques comerciales, supermercados, sucursales bancarias y locales comerciales. La operación más destacada por volumen ha sido la venta de 380 sucursales del Banco Santander por un importe de 297 millones de euros. Otra operación destacada ha sido la compra, por parte del fondo francés FREI del parque comercial Mediterráneo (66.000 m² de SBA) por un volumen de 83 millones de euros.
Es preciso destacar el elevado dinamismo registrado en la tipología de locales calle (High Street), donde se han contabilizado el 65% de todas las operaciones registradas de retail. Madrid ha sido la plaza preferida por los compradores de esta tipología, habiendo concentrado el 82% de las inversiones en locales comerciales. El resto de operaciones se han registrado en Barcelona y Sevilla.
En el acumulado del año, la inversión en retail alcanza los 3.660 millones de euros, cifra más elevada que la registrada en los años 2021 y 2020, juntos. Actualmente hay operaciones de gran volumen en fase final de negociación, hecho que podría alzar la inversión en retail a máximos niveles históricos, superando al año 2018, pico de mercado hasta la fecha, con 4.285 millones de euros.
Durante las primeras semanas del cuarto trimestre del año 2022, las operaciones más destacadas han sido la compra por parte de Redevco y Ares del Corte Inglés en Portal del Ángel en Barcelona por un importe aproximado de 200 millones de euros y la reciente adquisición por parte de Aberdeen a Ten Brinke de dos parques de medianas en Madrid (Mirasierra y Algete), por un importe de 40 millones de euros.
Retos y tendencias
Los expertos de BNP Paribas Real Estate prevén que las tendencias y retos que gobernarán el sector tienen tres atributos como denominador en común: impulso de la convergencia entre la compra física y la digitalización, más innovación y la experiencia del consumidor como core value.
Así, se ha detectado que, para que los consumidores vuelvan a la tienda física, los retailers están redoblando sus esfuerzos para ofrecer una experiencia de compra innovadora y única que seduzca a los clientes. Las tiendas no deben ser sólo un lugar de consumo, sino también un lugar de encuentro y experiencia. Además, para atraer a una clientela más joven y acostumbrada a las compras online, las redes sociales son un factor a tener en cuenta, por ejemplo, integrando espacios «instagrameables» en sus tiendas.
Por otro lado, grandes retailers están apostando por la unión entre la experiencia física y la compra digital. Una muestra de ello es el caso como Amazon y Aliexpress, dos de las grandes plataformas de e-commerce “tradicional“, que están abriendo sus primeras tiendas físicas para dar soporte a su modelo de negocio. En el caso de Amazon, este verano inauguró su primera tienda física experimental, Amazon Style, en Los Ángeles donde se exponen productos de marcas externas e incluso alguna colección propia. Además, estas tiendas cuentan con innovadores métodos de pago, probadores y selección de productos personalizados todo por medio de una aplicación móvil.
En esta dirección, también destaca el llamado “phygital retail”, una convergencia necesaria que cada vez más retailers están abrazando. Muchas marcas están invirtiendo en espejos inteligentes que permiten al cliente hacer una prueba virtual y que ofrecen recomendaciones de ajuste. Esto permite a los retailers gestionar mejor el inventario al reducir las devoluciones de artículos que no se ajustan, al tiempo que ofrece una experiencia interactiva y rápida a los clientes.
En cambio, en algunos casos, debido a la tipología de determinados productos, donde es esencial un ejemplo físico, los modelos de venta online aún no han calado en algunas empresas. Ejemplos como L’Óreal, donde la venta online de sus productos es complicada por la necesidad de probarlos antes de comprar, se están adaptando por medio de la innovación. L’Óreal, por medio de su aplicación de realidad aumentada, permite visualizar los productos previamente, lo que aumenta la satisfacción de los clientes y el resultado final.
Si se analiza el impacto del ecommerce, se observa cómo los países del norte y del oeste de Europa tienen un mayor volumen de ventas en línea per cápita (un británico compra unos 2.500 euros de productos en línea al año, mientras que un portugués unos 300 euros), pero muestran tasas de crecimiento más bajas, ya que el mercado está madurando. El volumen de negocio sigue aumentando en el norte y en el oeste de Europa, pero con tasas de crecimiento más bajas, por lo que los minoristas online pueden adaptarse, algo que ya se refleja en el ajuste del modelo de negocio de Amazon en estos países. Aunque el volumen es menor en los países del sur y del centro de Europa, ofrecen un mayor potencial de desarrollo para el comercio electrónico y, por tanto, mayores tasas de crecimiento real y prospectivo.
Por último, un reto al que se enfrenta el sector es la inflación y la disminución de los márgenes de beneficio. A raíz de este escenario, algunas marcas están revisando su estrategia de reducción de costes. Este hecho, sumado al incremento de los constes de trasporte y entrega, ha provocado que cada vez más marcas investigan y mejoran los servicios Click & Collect. Otras marcas, están empezando a aplicar penalizaciones en la devolución o exceso de devolución de productos.
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