De las más de 30 nuevas marcas identificadas por Savills Aguirre Newman en su informe anual dedicado al segmento retail en España, casi la mitad abrieron su primera tienda en un centro o parque comercial.
De este modo, se rompe la tendencia tradicional que tenían los operadores internacionales de ubicarse en locales de calle a la hora de entrar en el mercado español. Este fenómeno se produce, según Savills, al modelo más flexible y adaptado a un mayor espectro de clientes que tienen los centros comerciales, así como a la reducida disponibilidad de locales en las calles más comerciales y la diferencia de rentas entre centros comerciales prime frente a locales en zonas prime como los factores que apoyan esta tendencia.
Del total de nuevos operadores internacionales identificados en 2017, el 62% optaron por Madrid para su entrada en el mercado español y el 34% por Barcelona, tanto en centros como en calle. Precisamente, la nueva entrada más esperada de 2017, Uniqlo, optó por ambos formatos con un local de 1.730 metros cuadrados en el número 18 del Paseo de Gracia en Barcelona y otro en el centro comercial Glòries. El informe detalla que un alto porcentaje de “new entrants”, un 72%, corresponde a operadores de moda y un 7% a restaurantes. El 28% son marcas originarias de Italia, 14% de Estados Unidos y el 10% de Reino Unido.
El informe también destaca otro tipo de nuevas entradas, las del comercio online en el mundo offline, que empiezan a cerrar el círculo de la omnicanalidad como Amazon o Alibaba en el extranjero. Marcas como Hawkers, Pc Componentes o Tiendanimal han abierto sus primeras tiendas físicas, tanto en calle como en centros o parques comerciales en 2017.
Incluyendo marcas ya presentes físicamente en el mercado español, las nuevas aperturas en centros comerciales correspondieron en un 42% a operadores de moda y complementos durante 2017.
El sector de restauración, con un 17%, representa el segundo segmento y continúa apostando por convertirse en el principal propulsor del cambio en la manera de percibir un centro comercial. Mención especial tiene la actividad de deportes, la tercera con mayor número de aperturas durante 2017, con un total de 31 nuevas tiendas (el 7% del total de nuevas aperturas en centros comerciales).
“El ocio está ganando peso en los centros comerciales y la innovación tecnológica se ha convertido en parte integral de su evolución para convertir la visita en una experiencia que quieras repetir de nuevo y compartir en redes”, explica Alicia Corrales, consultor retail en el departamento de análisis en Savills Aguirre Newman.
Previsiones
El informe prevé que en 2018 se incorporen más 500.000 metros cuadrados al mercado retail que podrían incrementar el stock de SBA en un 3% respecto a 2017, valor que supera el ritmo de crecimiento de los últimos años. De cumplirse todos los plazos de obra de todos los proyectos previstos, la densidad comercial llegaría a 364 metros cuadrados en 2018, por debajo de países como Francia, Reino Unido o Irlanda, entre otros. La consultora indica que uno de los aspectos clave que determinará el ritmo de las obras será el ritmo de comercialización y que la viabilidad de cada proyecto será revisada minuciosamente por los operadores para valorar la apuesta por un proyecto u otro en sus planes de expansión.
Las buenas previsiones económicas y de consumo han ejercido un reflejo positivo que se manifiesta en un incremento del tráfico y de las ventas, un descenso de los descuentos y de las tasas de desocupación y, por lo tanto, en un incremento de los ingresos. No obstante, se empieza a apreciar un ajuste al alza de las rentas de alquiler en nuevos desarrollos de centros y parques prime.
La previsión de incremento, aunque lenta, mantiene el interés inversor por el segmento retail, que ha batido récords de inversión en 2017, con cerca de 3.500 millones y para el que se prevé un año en niveles similares.
La evolución de yields del mercado retail refleja perfectamente la situación de desequilibrio entre oferta y demanda. Desde el año 2013, momento del punto de inflexión del último ciclo del mercado, se ha producido una compresión generalizada en el producto retail tradicional, con una media de 206 puntos básicos, si bien, en el producto prime de centros comerciales, situado actualmente en 4,25%, la diferencia alcanza 250 puntos básicos.
Salvador González, director de inversión retail en Savills Aguirre Newman, indica que “la previsión es de estabilidad de yields en centros prime y secundarios y una ligera compresión en secundarios dominantes. La capacidad de compresión más clara se apreciará en parques comerciales prime dominantes”.