El volumen de inversión en operaciones en centros comerciales en 2015 alcanzó los 2.100 millones de euros, una cifra ligeramente por debajo (-12%) de la del año anterior, pero superior a la media histórica de inversión.
En los seis primeros meses de 2016, el volumen de inversión supera los 1.000 millones de euros, destacando la compra por parte del fondo de inversión Invesco de un portfolio de 11 hipermercados y galerías comerciales al distribuidor Eroski; la compra de 36 hipermercados, 22 gasolineras y ocho galerías por parte de Carrefour a Eroski y la adquisición por parte de la Socimi Axiare del Parque Comercial Vía Park, en Almería, según se desprende del Estudio de Mercado Centros Comerciales 2015/2016, elaborado por Aguirre Newman.
Los centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’ son los que, durante el año 2015 y lo que llevamos de 2016, se están beneficiando de la mejora del entorno económico. La mejora de las ventas en esta categoría de centros ha hecho que las rentas de alquiler se estabilicen e incluso crezcan en aquellos centros con disponibilidad residual. La disponibilidad en los mejores centros comerciales (oro) se mantiene en el entorno del 3%-5%, mientras que en los centros de categoría plata está en niveles cercanos al 10%-12%.
En 2015 se inauguraron 124.773 metros cuadrados de nueva superficie bruta alquilable (SBA), distribuida en cinco nuevos centros comerciales y en una ampliación de un centro en funcionamiento. Entre los centros comerciales inaugurados destacan el de La Fira (Reus), Siam Mall (Tenerife Sur), Abella (Lugo) y Saguncenter L`Epicenter (Sagunto).
Con estas incorporaciones, el mercado español de centros comerciales alcanzó un stock total de 15,3 millones de metros cuadrados de SBA, en un total de 575 proyectos operativos con un tamaño medio de 26.662 metros cuadrados.
Respecto a la densidad, la superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes en España se mantiene en los 331 metros cuadrados, lo que coloca la oferta de centros comerciales en España por encina de los 325 metros cuadrados de SBS por cada 1.000 habitantes, situación teórica de equilibrio, según apunta Aguirre Newman.
Los grandes protagonistas del mercado de inversión en 2015 fueron principalmente los inversores institucionales y las Socimi, con una cuota conjunta de mercado del 95% del total del volumen de inversión. El inversor internacional supuso el 60% del volumen de inversión total. Durante el año 2016 siguen siendo los inversores institucionales y las Socimi los grandes protagonistas del mercado de inversión.
Estos inversores mostraron un elevado interés por centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’, tipologías con una escasa oferta de centros a la venta, por lo que el foco se centró en los activos con mayor necesidad de gestión.
Respecto a las rentas, Aguirre Newman apunta una notable comprensión de la tasas de rentabilidad inicial en los centros comerciales ‘oro’ ‘plata+’, situándose en torno al 5% y en el 6,25-6,50%, respectivamente.
Previsiones 2016
Durante el periodo 2016-2017 se incorporarán al mercado aproximadamente 500.000 metros cuadrados de nueva SBA, de los que el 82% se corresponden con nuevos centros comerciales y el 18% restante con ampliaciones de centros en funcionamiento.
Respecto a la inversión, las previsiones son positivas, si bien, será difícil alcanzar los niveles observados en 2015, ya que la demanda superará a la oferta disponible en el mercado, algo especialmente remarcable en el caso de los mejores centros comerciales. El interés inversor continuará, pero la escasez de activos dentro de estas tipologías provocará que los fondos institucionales se dirijan hacia otros mercados geográficos o hacia centros con necesidad de gestión.
La provincia más activa en cuanto a inauguraciones de nueva SBA en el periodo 2016-2017 será Madrid, con dos aperturas: Sambil Outlet Madrid, de 42.830 metros cuadrados (que supone la reapertura del antiguo Centro Comercial M-40) y la inauguración de la Galería Canalejas para finales de 2017.
Tal y como ha venido sucediendo en los últimos años, existe una importante actividad de mejora, reforma y/o ampliación de algunos centros comerciales con el objetivo de modernizar dichos centros de cara al ciclo alcista que se ha iniciado.